上海各区按繁华程度最新排行榜

1.静安：其实北黄浦的喧嚣与繁华不亚于静安甚至于超过静安，但是大上海真正的繁华是典雅雍容，南京西路上的恒梅泰是如此令人陶醉。静安寺的人文与现代共存，体现了上海的海派文化。而众多的豪宅围绕在侧，更为静安的繁华增添底气。静安区属于上海市最中心区域，是公认的黄金地段。坐享便利的交通和深厚的人文底蕴、发达的商业环境，属于高档豪宅居住区。它也是上海极富魅力的一个城区。今天，在它成为上海现代顶级商务区与奢华居住区的代名词时，老上海的文化积淀同样在这里留下了深深的烙印。

2.黄浦：南京东路、人民广场、豫园、外滩，这一切的上海最繁华中心都在黄浦，她的繁华无庸置疑。但是真正的老克勒或许还是喜欢在闹中取静的静安享受人生。

3.卢湾：新天地，淮海中路的北卢湾在市中心也是如此耀眼。但是卢湾真正繁华的也仅仅簇拥在这小小的北卢湾板块，南卢湾则相对比较萧条。如今世博园区的建设或许会为南卢湾带来新的生机！

4.徐汇：如果单论肇家邦路以北的徐汇或许可以坐上第一把交椅，以前国民政府时期多上豪杰都是住在武康路，湖南路，东平路，淮海中路的。康平路更为徐汇增添了砝码。但是后来合并形成徐汇现在太大勒，田林，龙华，长桥，龙泾，在老上海看来，这些地方就算目前看来也是偏远之地。

5.长宁：以前看过一个排行榜，居然把长宁排第一，我只能说那绝对是一个yp排的东西。要论中心区域豪宅长宁数量完全不及3个市中心零坐标城区（别墅除外）。中山公园和杨浦五角场一样都只是后起之秀，论规模中山公园根本不及徐家汇和五角场。而且华山路愚园路的精华段都在静安区。古北是一个高尚国际社区，但是根本没有上海的味道，日本人与棒子在这里填塞。天山板块的房价甚至比北区虹口杨浦差不多。未来大虹桥可能会让长宁受益，但是虹桥主要是作为交通枢纽来运作的，虽然它有商务区，大虹桥的发展就像美国的芝加哥一样。

6.虹口：毫无疑问，即使虹口现在因为各种因素而发展缓慢，但是她依旧是整个北上海最好的区，没有之一。北外滩拥有整个北上海唯一单价上10万的白金湾府邸，是上海的国际航运中心。鲁迅公园板块聚集着深厚的人文底蕴，拥有成熟的商业街区，完善的交通配套和丰富的休闲娱乐，甚至有故土难离的老上海人。住这里，绿地、四川北路商业街、多伦路文化名人街、第一人民医院、轨道交通、足球场、百年的法国梧桐都有了。你甚至无法料想，二、三十年代的老上海风情与如今的大上海时尚、繁荣会联系的如此紧密，而这一切在这里却做到了，这就是鲁迅公园板块。虹口曲阳老勒，的确老勒，但是虹口很多人有曲阳情节，是对过去的怀念，缅怀，这就是虹口的不同。

7.杨浦：毫无疑问，杨浦是目前上海中心城区中发展最快的。五角场是上海十大商业中心之一，四大城市副中心之一。大连路现代服务区的建设引进了大量的500强企业并在杨浦内环建设了大量中高档住宅。虽然东外滩、杨浦大桥、军工路那里还是棚户区林立，但将来渔人码头复兴岛的开发会让杨浦也成为滨江豪宅的供应地之一。关于北区，杨浦的劣势在于其地理位置，但是2011年杨浦就有4条地铁了。杨浦内环东外滩部分到陆家嘴金融中心要比闸北快很多。同时杨浦拥有市中心9个城区最长的滨江岸线，未来那里会很好。

8.普陀:长寿路无疑是普陀最好的代表。商业繁华，居住适宜，毗邻苏州河。普陀其余地区依旧比较荒凉，不过未来普通的真如会因为李嘉诚100亿的投资变为上海四大城市副中心之一－交通枢纽中心，与徐家汇商业副中心交相辉映，而长风生态商务区的开发会为普陀注入新的经济活力。普陀中环商务区也将为普陀的繁荣带来新的增长动力。

9.闸北：闸北共有3个板块分别是南部内环板块，大宁板块和彭浦新村板块。唯一能拿上台面的就是大宁而已了。南部内环的火车站为全上海经济与交通运输做出了卓越贡献，但是却大幅拉低了闸北整个区的档次。彭浦新村更是和杨浦中原、虹口凉城并成的上海市区三大低档住宅区域。闸北区对于北上海来说唯一的优势就是到市中心的确相比杨浦很方便，内环核心区域到黄浦仅有苏州河之隔。

▲▲▲以上9个是上海中心城区排行榜

10.闵行：新闵行是很多外来精英人士的聚集地，包括莲花路地铁站、莘庄地铁站、七宝站沿线等。然而像颛桥、北桥、江川路等地方却感觉与市中心相去甚远。老闵行相当偏远

11.宝山：宝山有其得天独厚的地理优势。加之上海最大的航运客运中心，宝山的交通状况也还算过得去。

12.松江：大学城的入驻将多少带来一些人气，加之松江毗邻沪杭公路入口处，将来会大有发展（9号线的入驻也使松江相比青浦等区有绝对的优势）

13.嘉定：这几年的发展很快，这一点在很多方面得到了体现。F1就不说了，这几年南翔、马陆的房价直往上窜，由于有沪嘉高速和沪宜公路，市区到嘉定变得十分方便，这也是嘉定近年来连续升温的理由。嘉定还是有大量的荒野田地。

14.奉贤：区镇政府所在地——南桥还是很近的，到莘庄不过40分钟，当然，奉贤的海湾旅游区还是值得一去的，那里的别墅群，大风车，以及在建的游艇码头，都会令人陶醉。当然，像奉城、平安、邵厂等其他几个镇就略显偏远一些。

15.青浦：朱家角，大观园包括新建的东方绿舟是上海比较有名的景点，人民广场或上体场有专车直达。

16.崇明：崇明有很多值得去的地方，像东坪国家森林公园、东滩等。不过崇明太大了，比上海整个市区还大，要从岛的一头到另一头，开车就要6、7个小时。交通成为制约崇明发展的一大难题。堡镇是距吴淞码头最近的一个镇。

17.和已经并入浦东的南汇相比金山要稍好一些，然而在交通方面金山是比不上南汇的，干巷镇这样的地方交通是很不方便的。

去东方绿舟乘公共交通怎么去？我附近有地铁4号线

上海房价在2003年猛涨之后，政府有关部门似乎再也沉不住气了，开始加强对楼市的监管，最近刚刚出台《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》。而平息了一段时间之后的限制期房转换政策现在又闹开了锅。很明显，房产市场将进一步透明化，监管政策使投机炒作

的空间越来越小。因此，许多投资者对当前的房产市场感到迷茫，在购房与不购房之间举棋不定。公寓房已经呈现出“鸡肋”的味道；而别墅作为楼市中的“另类”却频频闪亮登场，成为备受关注的对象。那么，别墅市场的前景如何呢？现在投资别墅是否正当其时？哪里是别墅投资的热点？

别墅投资前景乐观

据不完全统计，去年上海房地产投资回报率约为7％左右，而别墅的投资回报率平均高于9.5％，高档别墅更是高达13.4％。自1998年以来，上海别墅的平均价格以每年8%－12％的速度增长，去年别墅市场一度火爆，与公寓房的火爆并驾齐驱。现在，公寓房似乎戴上了脚镣手铐步履维艰，房价涨势缓慢甚至高档公寓最近曾连续几个月微幅下跌。股市的节节上涨和政策的酝酿出台成为楼市尤其是公寓房产的一道坎，而且由于连续几年公寓房价的大幅上涨，使得一套高档的公寓房和一套经济型别墅的总价越来越接近。别墅总是充满诱惑力的，梦寐以求的私家花园、开阔的草坪、小桥流水……这正适合现代人追求的居住环境。

上海聚仁物业咨询有限公司项目三部总监时洁敏先生认为：“别墅涨价非常厉害，两年前600万－700万元一栋的别墅现在涨到1200万－1500万元一栋。除了需求旺盛，还有一个重要原因是地价的大幅升值，别墅的占地都比较大。”从别墅购买的群体来看，“三外”人士占主导的地位已经改变。据有关资料显示，2002年“三外”客户占63％，上海籍客户只占37％；而去年的情况完全反过来了，上海籍客户占66％，“三外”客户只占34％。在去年上海别墅销售总量继续加大的前提下，这一数据的变化表明上海别墅市场不再主要依靠外来的购买力，上海本地的消费者能力已经大大增强，成为别墅市场的核心购买力，市场前景比较乐观。

别墅投资的热点在哪里

在上海，最近一波别墅市场的启动是在2000年，比1999年就启动的公寓房市场要晚，而且从这几年的涨势来看，别墅也没有公寓房的涨幅大。因此，从理论上讲，别墅市场今明两年还会延续过去几年的上升势头。不过有业内人士表示，今年别墅市场已经步入“解读时代”，投资别墅需要有选择、有鉴别、有分析，要选择投资的热点，“随买随涨”的时代已经过去了。时洁敏先生认为，公寓房已经涨到了一个比较高的水准，现在购买别墅是一个好时机。在区域或板块上，去年风光无限的佘山板块，今年仍然是一个非常值得关注的热点；位于佘山附近的赵巷，也是一个极具升值潜力的板块，占地8000亩，离佘山只有5分钟的车程，走沪青平公路到市区只要15－20分钟，既能享受到佘山的自然环境和配套设施，又有方便的交通，升值潜力巨大。

另外，《典型住宅》的王子祥先生认为，浦东是外来人士进驻及移民上海的首选之地，具备发展大房型、大花园的高档别墅的充分潜力，尤其是在世纪公园一带。目前，金桥、张江、世纪公园一带的别墅无论是租赁还是销售都非常好，价位上也还有很大的发展空间。另一个非常看好的地方是沪青平公路沿线，尤其是东方绿舟、大观园、朱家角、淀山湖一带，不仅交通便捷，而且有大片水域，这在上海是得天独厚的，旅游、休闲、度假的功能非常强，现在这一带的别墅单价只有1万多元/平方米，两年之内完全有潜力涨到2.5万元/平方米左右，可以说是上海别墅市场最被看好的区域。此外，松江新城、新桥以及南汇靠近外环线一带的别墅也很有发展潜力。

以“解读”的方式去投资别墅

所谓“解读”，就是鉴别、分析、比较，掌握别墅投资的基本技巧。时洁敏先生认为，别墅投资要注意以下几个方面：首先，要看整个大的区域或板块有没有投资价值。有没有交通干道、离市中心远不远、市政配套设施是否完善、有没有好的楼盘带动人气等都是需要考虑的因素。其次，要看别墅的产品质量。别墅使用的是怎样的建材设备，墙体、瓦尤其是窗使用的是什么材料，如果材料不好有可能产生渗水、不隔热保暖等问题。再次，要庭院的面积大小，树、草等环境绿化处理到什么程度。最后，要看是否有好的物业管理公司，好的物业可以提升别墅的潜在价值和出租回报率。

“选择别墅就是选择一种生活方式，别墅的真正价值在于环境，比如佘山以高尔夫为主题的别墅，比如淀山湖以天然资源为卖点的别墅，比如世纪公园以生态绿化为特点的别墅……环境对别墅具有决定性的作用，考察一个别墅是否具有投资价值，可以通过‘三度空间环境’来进行考察。一度空间是大环境，即该别墅所在的区域、板块、交通、配套等宏观面；二度空间是小区环境，别墅代表的是一种生活方式，小区的人文环境、精神风貌等直接影响楼盘的价值；三度空间是居家环境，即别墅内部环境。‘三度空间环境’可以用十六个字来概括：舒适、享受、秘密、安全、个性、特色、典雅、精致。而这一切评估的最后落脚点就是看综合性价比，性价比越高，投资价值就越高。”王子祥先生如是说。随着上海房产市场普涨行情的结束，选择“个股”的能力就越来越重要。

公交线路：地铁9号线 → 松朱专线 → 青商专线，全程约65.1公里

1、从巨东小区步行至 民生路站 乘坐 地铁6号线(东方体育中心方向) 2站, 在 世纪大道站 下车

2、乘坐地铁9号线,经过20站, 到达洞泾站

3、步行约70米,到达嘉松南路塘桥站

4、乘坐松朱专线,经过14站, 到达朱家角职校站

5、步行约80米,到达祥凝浜路漕平路站

6、乘坐青商专线,经过3站, 到达沪青平公路山湾站

7、步行约140米,到达东方绿舟

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