假设上海二十房的房贷金额为100万元，按照市场上普遍的贷款条件，比如贷款期限为30年、贷款利率为4.9%，则该房贷总利息约为66.6万元，月供约为3.3万元，最终回笼贷款总额为166.6万元。

上海 建设银行 房贷政策，房价低于100万的，首付要达到50%吗？

上海买房贷款政策为首套房不低于35%。居民家庭购买第一套套住房，也就是居民家庭名下在上海市没有住房，并且没有商业性的住房货款记录或者是公积金住房货款记录的居民，在申请商业性个人住房货款时的首付款比例是大于等于百分之三十五。在上海市已经有一套住房的，或者是在本市没有住房但是有过住房贷款的记录的居民家庭，在申请商业性个人住房贷款去购买普通自住房时，首付款比例是不低于百分之五十。

《商品房销售管理办法》

第三条  商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

房贷真的回暖了？专家：可理解为精准调控

是的。7月26日下午5时，建行传出消息：第一套房，首付提至6成，满足以下三个条件为5成。三个条件是房龄20年以内，面积60平以上，总价100万以上。另外，首付贷款利息在基准利率基础上上浮30%。

上海房贷审批“三价就低”！降温楼市，调控再打“补丁”

（记者 吴霜）11月24日，记者采访了多位银行客户经理发现，上海房贷出现了一些回暖迹象。一位上海商业银行的客户经理告诉记者，如果在12月初签贷款合同，走流程结束要到第二年一月份，一月放款的可能性比较大。

7月末，上海房贷利率整体上调，首套房贷利率由4.65%上浮至5%；二套利率从5.25%上浮至5.7%。

8月初，上海市房管局又出新政，明确落实“三价就低”原则，也就是说，除过往的合同网签价和银行评估价外，新增“涉税评估价”，以三者最低价作为贷款审批依据。

房产中介：核验价略有提升

“涉税评估价”，又被称为“核验价”，由上海房产交易中心定价，对二手房实施“一房一价”，所以每个房子的核验价占网签价的比例都不一样，但一般都在60%左右。以核验价贷款使可贷款的金额大大降低。比如，原来买500万的房子，按照65%的比例可以贷款325万，但是以核验价来计算，就要在六成的基础上贷款65%，也就是只能贷195万。

“核验价”政策的出台大大提升了首付比例，不少房地产中介表示，购房者只能降低预期，或者暂时搁置购房计划。

受此影响，上海二手房10月成交量和成交价格均回落。根据国家统计局发布的10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，上海10月二手房成交量达到1.3万套，达到正常月成交量的60%左右。从房价指数来看，10月跌幅为0.4%，连续2个月出现明显下跌。总价400万元以上二手房成交量持续滑落，而200万元至400万元的刚需型房源成交活跃。

但近日，核验价出现了些抬升的迹象。一位房地产中介告诉记者，现在核验价格有所上涨。比如，一套500万的房子，10万一平，以前核验价是300万，也就是6折，在这个基础上乘65%，是可以贷款的额度。现在一平米核验价涨到6.3万到6.4万，可贷款的比例就稍微上升了。最近，改善性住房销售量开始恢复，价格在700到1000万的房子成交量有所上升，小户型成交量相对还是较少。

另一家房地产中介公司也表示，观察到近期上海某些区的核验价格有大幅提升。

但克而瑞证券资产管理部固定收益副总经理孙杨告诉记者：“据我了解，现在核验价格本质上没有明显的上升，还是按照周边的过往的价格，还有土地的价格来去进行核验，并且短期内还是稳定为主，也不太可能通过核验价格调控贷款。”

记者向多家银行求证时，银行方也表示，由于是一房一价，银行方也很难确定核定价格的变化趋势，但暂未发现明显的提升迹象。

放款速度：平均三个月，最快一个月

不少中介告诉记者，之前银行放出贷款大概率要等4-6个月，现在平均3个月就可以放款，这也是房贷回暖的一个迹象。也有中介直接向记者表示，10月份开始，上海很多银行的贷款部门对房贷审批就开始有所松动，11月开始所有的银行贷款额度大量放出。

浦发银行的一位客户经理告诉记者，如果购买二手房的话，年底前签定金合同，可以正常放款，根据目前的排队情况，一个月左右大概可以完成。对于核验价的变化，该客户经理表示，主要根据上海交易中心系统后台实时更新，看成交情况来确定。

交通银行个人贷款部客户经理也向记者表示，二手房贷款审批需要一个半月左右，放款排队三个月左右。

孙杨认为，现在房贷相对之前最紧的时候确实有回暖的迹象，但是也没有到很夸张的地步。房贷更多的是根据居民的真实居住需来提供支持，因为之前已经明确需求的刚需客户，可能在政策收紧时暂缓了购房计划，现在在逐渐地给他们恢复贷款，所以把“房贷放松”理解为“精准调控”更合适。同时，现在的房贷政策核心还是利好新房，二手房压力还是比较大。可以看到第五批次，包括即将出来的第六批次认购在对新房的价格管控还是比较严的。

上海楼市调控再现新政。日前，第一财经记者获悉，上海各银行房贷改为以“三价就低”原则审核贷款金额，即银行将根据合同网签价、交易中心核验价、银行评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度。

“从上周五就已经开始做了，不过目前整体参数还比较少，我们也在等着多拿些数据再做判断。”某国有大行分行个金部相关负责人对第一财经记者说道。

“三价就低”政策被业内视为楼市调控的“打补丁”之举。接受记者采访的多位人士表示，这意味着银行信贷额度进一步收紧，在一定程度上会提高购房者的首付成本；同时，有利于二手房市场管控，进一步挤压投资投机空间，促进房地产市场平稳发展。

包括“三价就低”举措在内，近期上海在楼市调控上频频出台措施，比如上调房贷利率、加强住房赠与管理、对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验等，有观点称，上述政策主要是对前期政策的查漏补缺，以堵住投机者的“可乘之机”。实际上，这也是今年以来全国房地产调控的主基调，在房价全面上涨的情况下，年初至今全国楼市调控政策密集出台，收紧力度不断增加。

“三价就低”是哪三价？

以往，银行在审批二手房贷款的时候，通常是按照合同网签价和银行评估价两者取低，如今，这一情况有了变化。根据上海的新政，银行要额外加入房产交易中心核验价做为审批依据，并且按照“三价就低”的原则来放贷。

这三价究竟是如何计算的？具体而言，所谓合同网签价，即由买卖双方共同商定，在房管局系统里体现的成交价格；银行评估价则是银行自身对于房产的评估价格，在购房者签订贷款合同之后，银行会通过合作的评估公司来评估房产的资产价值，并以此确定房贷额度。

房产交易中心核验价，又称涉税评估价，主要是由房产交易中心自动评估，通常房屋交易所缴纳的税费就是以该核验价格为准。“一般来说，交易中心也会以第三方机构提供的数据做参考，但与银行的评估价会有差别。目前，我们正在对接房产交易中心的数据。”一位股份行信贷客户经理对记者说道。

上述国有大行分行个金部相关负责人也对记者称，新政出台后，交易中心所提供的核验价整体参数还比较少，银行在操作层面还需更多数据做参考，然后再进行对比。

对于购房者来说，“三价就低”带来的最大影响可能就在于首付成本的提高。举例而言，若一套房产的合同网签价为500万元，按照以前的规定，首套购房者(首付比例35%)需首付175万元，剩下325万元贷款；但按照涉税评估价来计算，若房产交易中心给出的涉税评估价在450万元左右，那么购房者的贷款额度就只有292.5万元，这也就意味着购房者需要首付207.5万元，比此前多了32.5万元。

“这主要还是为了压降资金杠杆，挤压投机者的投机空间。”上海中原地产市场分析师卢文曦对记者称，之前很多炒房客会通过做高银行评估价来尽可能获得更多贷款额度，从而实现降低首付比例，减少自身资金占用，在一定程度上助推了楼市热度；但现在，有了涉税评估价做参考，购房者将较难撬动杠杆，有利于二手房市场降温。

另外，对于银行来说，此前不准确的评估价也容易使其承受更高风险。通过采用“三价就低”的方式进行贷款额度核定，银行可解决抵押物价格虚高、抵押物安全系数降低的问题，有利于更好化解房贷经营中可能产生的风险。

在业内人士看来，上海二手房房贷审批实行“三价就低”原则，是对前期调控漏洞“打补丁”，有助于抑制二手房价格非理性上涨，防止资金违规流入房地产。还有分析师对记者表示，这一举措也将打击二手房交易“阴阳合同”的现象，毕竟“阴阳合同”最终影响到购房者的贷款额度，预计后续“阴阳合同”数量将会减少，进一步促进房地产市场平稳健康发展。

楼市调控开启全面打“补丁”

除了“三价就低”新政外，今年以来，上海已多次出台楼市新政，主要包括“沪十条”、离婚3年限购、法拍限购、新房积分摇号、二手房“核验价”、赠予限购，信贷额度收紧、房贷利率上调等等。

仅7月，上海就陆续出台了多项针对楼市调控的措施。7月19日，上海房产交易中心对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。

7月23日，中国人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定上调上海房贷利率。其中，首套房利率由4.65%调整至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%。随着此次房贷利率的上调，上海首套房贷利率步入“5”时代。

同日，上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局联合出台《关于加强住房赠与管理的通知》，明确自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策等。

整体而言，上海市正在不断完善楼市调控措施。有分析称，近期政策的出台更多是起到“打补丁”的作用，是对于前期政策的查漏补缺。但要注意的是，信贷层面的收紧，是房地产调控的核心政策。当前，随着楼市调控进一步加码，有望稳定上海楼市的发展。

第一财经记者了解到，目前上海地区房贷额度较为紧张，部分银行房贷审批可能要排队5个月之久，有的甚至直接暂停房贷业务；而个别额度相对充裕的银行虽然可以一个月放款，但房贷利率相对较高。

实际上，除了上海，今年以来，其他城市房地产调控政策也频繁出台。据中原地产研究中心统计数据，2021年7月，从中央到部委到地方，楼市密集调控政策高达66次，刷新年内最高纪录(6月52次，5月48次，4月51次，3月48次，2月45次，1月42次)。

累计看，1～7月全国合计房地产调控已经高达352次，平均每月超过50次房地产调控，房地产政策趋严已成大势所趋。

“近来房地产调控明显不一样了，如果说过去的调控大部分是老调重弹，那么最近几次的调控可以说开始动真格了。针对很多存在数年的房地产调控漏洞，明显开始打补丁了。”中原地产首席分析师张大伟表示。

如今，房地产调控继续升级，并且相比去年，收紧力度不断加强。张大伟称，这主要体现在，住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、严控经营贷流向、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房等。“约谈房价上涨过快城市已经成为2021年房地产调控的一个最重要特征，一定程度上反映了在房地产调控‘一城一策’的基础上，住建部的督导作用在加强。”

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