一、怎么投诉物业才最有效

1、投诉物业最有效的方法：

（1）可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，这个部门是物业行业主管部门；

（2）投诉前做好相应工作。尽量不要采取口头投诉的方式，尽量以书面方式提交；

（3）提交前看看您与物业公司签署的物业管理协议中，物业公司未尽到职责的地方是哪些，证据要充分完整。

2、法律依据：《中华人民共和国物业管理条例》第四十八条

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

二、物业因物业纠纷不收暖气费停止供暖怎么投诉

小区不给供暖的话，小区业主首先要确定自己暖气费是否已经缴纳，还有要确认自己小区的入住率是否已经达到开通供暖的标准。假如是无故不供暖气的话，那么小区业主可以向相关的供暖管理部门或者是供暖公司进行投诉，也可以向法院起诉，然后将小区物业和供暖公司作为共同的被告，一起告上法庭。一般采取向相关的供暖管理部门进行投诉的方法可以更加快速的解决问题。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

物业收费不合理怎么投诉呢

(一)基本要求

1、物业管理企业应持物业管理资质证书。

2、物业管理企业有较完善的日常管理制度。

3、物业管理企业所有员工佩戴标志，持证上岗率75%以上，其中企业经理、部门经理、管理员70%以上持有物业管理上岗证书特种作业员工100%持有政府专业管理部门颁发的有效上岗证书。

4、按规定签定“物业管理服务合同”，公开服务标准、收费标准和依据，公示服务、监督联系电话。

5、小区实行每周五天、每天8小时接待服务，受理业主、使用人报修、投诉、求助，有效投诉办结率80%以上。

6、每年征询一次业主、使用人对物业管理工作的意见，达到业主、使用人基本满意。

7、房屋及其共用设施设备、住户的档案资料基本齐全，查阅方便。

(二)房屋管理

1、按有关法规政策规定和物业管理服务合同及业主公约的约定，对房屋及配套设施进行管理服务。

2、房屋外观较整洁，无重大缺损现象；房屋外墙及公共空间无乱涂、乱画、乱张贴、乱悬挂现象；房屋零修、急修及时率80%以上；房屋零修工程合格率90%以上。

3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象，及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。

4、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

5、小区主出入口设有示意图，有幢号标志。

（三）共用设施设备维护养护

1、有设备运行、维修养护和卫生清洁制度。

2、供水、供电、通讯、照明设施设备齐全，设备运行正常，无事故隐患。

3、设立24小时报修值班电话，急修1小时内到达现场，一般维修三天之内或在双方约定的时间到达现场。对投诉处理结果应建立回访制度，年回访率60%以上。

4、定期检查消防设施设备，可随时启用。

5、定期对共用设施设备进行巡视，并有巡视记录。

6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上，并按规定时间开关。

7、道路、广场、停车场平整，不影响车辆、行人通行。

8、各设备及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

9、定期对蓄水池(箱)进行清洗、消毒；定期清掏化粪池；定期清理雨、污水井，保证供水正常和排水通畅。

10、在接到相关部门和单位的停水、停电通知后，及时通知用户。

（四）公共秩序维护

1、小区主出入口24小时值班，重要区位定时巡查。

2、引导进入小区的车辆有序停放。

3、对搬出小区大宗物品应有管理制度。

4、对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。

5、保安人员经过突发事件应急处理培训。

（五）保洁服务

一、小区公共场所、公共绿地、主次干道(不少于以下频次)

1、公共绿地 1次/天 清理

2、硬化地面 1次/天 清扫

3、主次干道 1次/天 清扫

4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月 擦拭

5、水池、沟、渠、沙井1次/天 清理

二、房屋内公共部位

1、多层楼内通道、楼梯1次/天 拖扫

2、高层电梯厅(白天) 1次/天 拖扫

3、高层消防通道 1次/月 拖擦

4、公共活动场所 1次/天 清扫

5、楼道玻璃(不含高层及全封闭式玻璃) 1次/90天擦拭

6、扶手、开关面板2次/周 全面擦拭

7、消防栓、过道门、踢角线1次/月 全面擦拭

8、公共卫生间1次/天 全面清洁

9、电梯内1次/天全面清洁 (根据电梯装饰用材情况进行必要的定期养护)

10、积水、积雪清扫及时。

11、清洁完后，清洁区域 (部位)无垃圾、无杂物。

三、垃圾的处理与收集

1、合理布设垃圾桶、果壳箱。

2、垃圾每日收集1次，做到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。

3、设有垃圾中转站的，根据实际需要进行冲洗、消杀，有效控制蚊、蝇等害虫孽生。

4、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。

四、饲养家禽、家畜、宠物管理

1、禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。

2、饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。

五、定期灭虫除害。喷洒农药、投放鼠饵必须提前告知业主、使用人。

（六）绿化养护管理

1、草坪、绿篱、造型树及时修剪，铲除杂草。

2、花草树木无枯死，适时浇灌、施肥、松土和预防病虫害。

3、绿化地应设有宣传牌，宣传绿化常识，提示爱护花木。

物业归哪个部门管怎么投诉

物业收费不合理可以向物价局投诉，物价局有义务监管物业公司的收费规定；可以向房管局投诉，房管局作为物业公司的行业管理部门有义务处理违规行为；可以向消费者协会投诉或者向法院起诉，成立业主大会的可以向业主大会反映。《 物业服务收费管理办法 》第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。《 物业管理条例 》第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。第四十八条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

12345一般指各地市人民政府设立的由电话12345、市长信箱、手机短信、手机客户端、微博、微信等方式组成的专门受理热线事项的公共服务平台，而不仅仅是电话12345。

另外需要注意12345热线只是一个市政平台，它本身不处置任何案件，只是把接到的案件下发到事发地的村居（绝大多数发到居委或村里）或其他相关部门。

也就是说你的诉求超出了居委会或村委会的能力或职权，那么打12345热线也解决不了，它只能是一种督促手段，所以要提出合理诉求。

比如目前很普遍的投诉案件，就是许多许多人投诉野猫问题，但是国内缺乏相关政策法规，没有专门机构处理野猫，所以打12345也没用，没有部门去办，只能下发到居委，居委大妈们也没能力消灭或赶走野猫（不允许消灭的，动物保护协会会找她们，赶走野猫只能是想想）。

又比如投诉流浪狗问题，因为国内有相关政策法规处理流浪狗问题，所以打12345可以解决，派出所有相关部门专门处理流浪狗的！

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