对于公房动迁，一般每人只能享受一次动迁补偿，也就是说现在享受了动迁补偿，以后就不能再享受类似的公房动迁补偿 私房动迁除外。

黄浦区

一、城市房屋拆迁补偿安置同区域同区域

A：淮海东路――人民路――新开河路以北，至苏州河南岸；同区域

B：陆家浜路以北、同区域A以南；同区域

C：同区域B以南。

二、城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置面积的最低标准（一）被拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居

住房屋，符合本条第（二）项规定的下列被拆迁人、房屋承租人，可以选择面积标准房屋调换；未出租私有居住房屋的所有人；

执行政府规定租金标准的公有居住房屋承租人，但被拆迁人选择

房屋调换的除外；执行政府规定租金标准的私有居住房屋、由房管部门代理经租的

宗教团体房屋、由房管部门依法代管房屋的承租人。

（二）上述被拆迁人、房屋承租人中，每户被拆除房屋的建筑面积在25平方米以下的均可以选择面积标准房屋调换。每户被拆除房屋的建筑面积25平方米以内的，可以按25平方米计算。2001 年11月1日《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（市政府第111号令）实施之后的私房析产户，不享受此规定。

每户被拆迁房屋的建筑面积25平方米以上的，按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十九条的规定执行。

三、已购公有居住房屋上市交易平均市场单价和价格补贴标准黄浦区实行下列被拆迁房屋同区域已购公有居住房屋上市交易平

均市场单价（即被拆除房屋最低补偿单价标准）：同区域

A：每平方米建筑面积人民币4500 元。

同区域B：每平方米建筑面积人民币4100 元。

同区域C：每平方米建筑面积人民币4050 元。

上述已购公有居住房屋上市交易平均市场单价适用至2003 年12月31日止，以后每年定期公布。

价格补偿标准为20％。

四、其他

（一）本规定适用于2003 年1月1日以后取得房屋拆迁许可证的建设项目。2002 年12月31日之前核发房屋拆迁许可证的动拆迁基地，按原定单价标准执行。

（二）本规定所称以下、以内，包括本数；本规定所称以上，不包括本数。

规定的具体应用问题由区房屋土地管理局负责解释。

徐汇区

二、价格补贴系数为20％。因区域调整造成该地块最低补偿单价低于2002 年划定最低补偿单价，价格补贴系数可做适当调整，并报区建委、区物价局、区房地局审核。

三、被拆迁人可选择面积标准换房条件及应安置面积的最低标准。

被拆迁人每户原住建筑面积在30平方米以下（含30平方米）可选择面积标准换房。

被拆迁人选择面积标准换房的，每户应安置建筑面积的最低标准：四级地段的房屋建筑面积30平方米，五级地段的房屋建筑面积40平方米。

四、上述调整内容自2003 年7月1日起开始实行。2003 年7月1日之前已核发房屋拆迁许可证的基地，按照原定的标准执行；2003 年7月1日之后核发房屋拆迁许可证的基地，按照新的标准执行。

闸北区

一、被拆迁居住房屋的最低补偿单价标准

（1）区域的划分A、沿铁路、虬江路、宝山路以南至苏州河以北地区B

A区域以北至中山北路内环线以南地区

C中山北路内环线以北至走马塘以南地区

D走马塘以北至闸北、宝山交界地区

（2）最低补偿单价标准如下：

A地区每平方米建筑面积为3750 元

B地区每平方米建筑面积为3560 元

C地区每平方米建筑面积为3270 元

D地区每平方米建筑面积为2790 元

二、价格补贴标准根据实际情况，价格补贴系数为30%。

三、房屋拆迁面积标准房屋调换最低安置标准：被拆除房屋建筑面积不足25平方米的，按25平方米计算。

闸北区各类地段应安置的最低标准表：另外，对被拆迁房屋应按其被拆建筑面积进行补偿安置，对居住特别困难的，即：被拆房屋建筑面积每证人均不足8平方米的，经核实，在被拆迁人选择货币补偿时可以按人均8平方米进行照顾。

上述人口以2001 年11月1日之前在拆迁范围内的常住户口为计算标准，但有下列情况之一的，不予照顾：（1）、他处另有住房（包括单位福利分房、动迁分房、动迁货币补偿以及自行购房的）且居住不困难；（2）、因入托、入学等原因，户口报在拆迁范围内亲属处，其父母在本市另有住房的。

浦东新区

一、房屋区域范围划定：按照沪房地资拆

[2002]40 号文和新区浦建局[2002]18 号文之规定，新区划定的三、四、五、六级地段区域不变。

二、最低补偿单价标准：

三、价格补贴系数统一调整为20％凡符合沪府令[2001]第111 号第三十九条之规定，每户被拆迁房屋建筑面积低于30平方米的，可以选择面积标准房屋调换，每户应安置建筑面积的最低标准为30平方米；但在2001 年11月1日之后因分家析产等造成每户建筑面积低于30平方米以下的，不适用该规定。

2003 年7月1日以后核发房屋拆迁许可证的基地，适用本通知。2003 年6月30日之前已核发房屋拆迁许可证的基地，按照原定的最低补偿单价标准执行。

静安区

一、A级区域：北京西路、愚园路以南每平方米建筑面积单价4600 元

二、B级区域：长宁路（江苏路－万航渡路）、康定路（万航渡路－武宁南路）、昌平路（武宁南路－西苏州路）以南；北京西路、愚园路以北每平方米建筑面积单价4400 元

三、C级区域：康定路（万航渡路－武宁南路）、昌平路（武宁南路－西苏州路）以北每平方米建筑面积单价4100 元

长宁区

一、区域划分及最低补偿单价本区划分为四个区域，每个区域的最低补偿单价为：

第一区域（中山西路以东区域）：每平方米建筑面积为4097 元。

第二区域（东至中山西路、南至沪杭铁路徐虹支线旧址，西沿威宁路向南经北虹路折入虹许路，北至苏州河）：每平方米建筑面积为4040 元。

第三区域（东沿威宁路向南经北虹路折入虹许路，南至沪杭铁路徐虹支线旧址，西沿哈密路向南经金浜路折入外环线，北至苏州河）：每平方米建筑面积为3341 元。

第四区域（哈密路向南经金浜路折入外环线以西区域）：每平方米建筑面积为3300 元。

按照本区已划分的四个区域的价格补贴系数均为20％

二、最低安置面积标准根据《细则》第三十九条规定，享受政府最低面积标准安置的被拆迁人、房屋租赁人，可选择面积标准房屋调换。用面积标准房屋调换的，每户被拆迁居民应安置面积的最低标准为25平方米建筑面积。

用面积标准房屋调换的应安置面积，以被拆除房屋的建筑面积为依据，按照下表所列的百分率增加安置面积：

被拆除房屋区域为本规定中第一条所规定的四个区域，安置房地段由市房地资源局划定。

根据《细则》第四十条的规定，对廉租、孤老、孤幼、孤残等特殊对象分别采取以下优惠政策：（一）、区廉租办确认的廉租对象，户建筑面积不足25平方米的，照顾在25平方米，另加安置地段级差补贴。因房型格式因素造成安置房屋的建筑面积超过应安置面积的部分，按市场价的30％支付。

（二）、经有关部分（单位）确认的孤老、孤幼、孤残等对象，户建筑面积不足25平方米的，照顾到25平方米，另加安置地段级差补贴。因房型格式因素造成安置房屋的建筑面积超过应安置面积的部分，在5平方米以下免除房价款，其余部分按市场价的10％支付。

本调整自本政府发文之日起执行。凡在本文发文之前核发的拆迁许可证基地，包括已实施动迁尚未完毕的动迁基地，仍执行原安置标准。

卢湾区

经核定，2003 年5月以后本区徐家汇路、肇嘉浜路为界以南地块已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价为4100 元/平方米（建筑面积），徐家汇路、肇嘉浜路为界以北地块已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价为4600 元/平方米（建筑面积），上述价格为卢湾区2003 年5月1日后取得房屋拆迁许可证的单位在拆迁补偿中的最低补偿单价标准，发布之日前取得房屋拆迁许可证的项目仍按2002 年下半年度发布的卢湾区已购公有居住房屋上市交易的平均价格执行。

杨浦区

一、区域划分和最低补偿单价标准

1、宁国路、黄兴路以西，中山北二路以南地段为三类A级区域，简称“3A区域”，最低补偿单价由每平方米3150 元调整到每平方米3550 元。

2、隆昌路以西，松花江路以南，宁国路、黄兴路以东地段为三类B级区域，简称“3B区域”，最低补偿单价由每平方米2950 元调整到3350 元。

3、邯郸路、翔殷路以南，营口路以西，中山北二路、松花江路以北地段为四类A级区域，简称“4A区域”，最低补偿单价由每平方米2950 元调整到每平方米3250 元。

4、除上述地段以外的其余四类地段，均为四类B级区域，简称“4B区域”，最低补偿单价由每平方米2700 元调整到每平方米3200 元。

二、价格补贴标准：3A区域、3B区域的价格补贴值的补贴系数为30％。4A区域、4B区域的价格补贴值的补贴系数为25％。

三、面积标准房屋调换规定凡符合《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十九条规定、且户均建筑面积在30平方米以下的被拆迁人、房屋承租人，可按以下最低标准，选择面积标准房屋调换：被拆迁地段为三类地段的：安置到四类地段，建筑面积为39平方米；安置到五类地段，建筑面积为48平方米；安置到六类地段，建筑面积为60平方米。

被拆迁地段为四类地段的：安置到五类地段，建筑面积为42平方米；安置到六类地段，建筑面积为51平方米。

四、上述调整的标准和规定均自2003 年5月10日起实施，实施之日起取得房屋拆迁许可证的基地执行本《通知》的标准和规定，之前已取得房屋拆迁许可证的基地，仍按《上海市杨浦区人民政府印发关于贯彻＜上海市房屋拆迁管理实施细则＞的试行意见的通知》（杨府发[2001]20 号）执行。

普陀区

价格补贴的系数

A类区域的价格补贴系数为25％B类、C类、D类区域的价格补贴系数为20％按面

积标准房屋调换的条件规定符合《细则》第三十九条第一款规定条件，且每产权或租赁户建筑面积30平方米以下、拆迁许可证核发之日具有以下情况之一被拆迁人、房屋承租人、可以选择面积标准房屋调换。

持有“上海市社会救助金领取证”或“社会救助通知书”，享受城镇居民最低生活保障的家庭；符合市民政局、市财政局、市社保局规定，领取生活困难补助的协

保人员家庭；符合《上海市城镇职工基本医疗保险办法》规定的大病医保范围且

经济困难的；经劳动能力鉴定机构鉴定为完全丧失劳动能力和大部分丧失劳动能力的无业人员。

适用面积房屋调换的应安置面积的最低标准（二）适用面积标准房屋调换的应安置面积的最低标准以安置房屋的建筑面积基数为依据，按照《细则》第三十九条第二款的规定计算。

虹口区

按区域划分的居住房屋最低补偿单价标准为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，

保障建设项目顺利进行，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十三条的规定，结合本区实际，对原来被拆除房屋最低补偿单价标准作如下调整：

通告自公布之日起施行，通告公布之前已由房屋土地管理部门核发房屋拆迁许可证的拆迁基地，按照原定的单价标准执行。通告公布之后核发房屋拆迁许可证的拆迁基地，按照通告公布的单价标准执行。

南汇区

根据《上海市政府房屋拆迁管理实施细则》第三十三条的有关规定，结合实际情况，调整南汇区城市房屋拆迁最低补偿单价标准及价格补贴比例，调整后标准如下：

惠南镇最低补偿单价标准为1500 元/平方米，价格补贴比例为40％；周浦镇最低补偿单价标准为1500 元/平方米，价格补贴比例为40％；新场镇最低补偿单价标准为1250 元/平方米，价格补贴比例为20％；大团镇最低补偿单价标准为1100 元/平方米，价格补贴比例为20％。

上海各区繁华程度排名是怎样的？

武康路是上海西区的一条幽静马路。8月9日上午，史丹福房屋置换公司总经理赵建平带着4位经纪人在这条街上拍照登记，用他们的行话说是在“扫街”，即寻找房源。史丹福公司8月1日刚在这条街上开了第一家店，是上海目前惟一专门从事老洋房买卖、租赁的公司。

在这条不到3000米的小街上住着400多户人家，其中有100多幢老花园洋房。而这些老洋房的主人们都曾显赫一时。黄兴住在393号，1916年10月31日在这里逝世唐绍仪住在40弄1号，他曾出任袁世凯政府的第一任内阁总理陈果夫、陈立夫兄弟分别住在105弄2号和67号，两处相距百余米，现在还有几位原农业银行的老职工住着正广和汽水厂的大班住在99号加拿大人福开森住在390号，他曾是高等工业学堂（上海交大的前身）的监院和《新闻报》的老板，而武康路在解放前就叫做福开森路。

“销售一个楼盘的利润也许都不如卖一幢老洋房。”史丹福公司董事长陈早春对记者说。在陈早春看来，短短的武康路简直就是一个聚宝盆，“如果再算上附近的湖南路、新华路、淮海中路，这里聚集了300多套老花园洋房。”32岁的陈早春也是全国最大连锁房屋租赁公司“我爱我家”的创始人，1995年即开始介入上海老洋房买卖。坐在他的宝马X5吉普车中，一路上给记者指点经他手交易的房子，近几年他一共卖了100多套老洋房，这还不算经手租出去的。最近的一个大手笔，是以5000万元成交一套荣毅仁当年住过的老宅，在宛平路上。如果按行内通行的3.5%佣金计算，一笔买卖就可提175万元的佣金，“而且，这是个循环的市场，买下洋房的可能再卖出，我再买进进行包装，一样也可以赚大钱”。

事实上，大多数代理商不一定都有专做洋房的部门，但一定不会放过洋房生意。“做成一笔生意的佣金往往会达到100万元以上，这比一家店面一年利润的总和还多。”上海房屋置换有限公司愚园店经理郑伟说。

“截至1949年，上海一共有老花园洋房5000多幢，300多万平方米。它们大多隐匿于寻常巷陌。”上海现代建筑设计（集团）有限公司档案室主任娄承浩告诉记者。在价格上，花园洋房与商品房完全是两个概念，“上周还有人向我咨询过哪些房可以买。”娄承浩说，“我告诉他，你先准备1000万吧。”目前上海老洋房的价格为每平方米1万到3万元，总价往往会达到2000万～3000万元一套，“现在世贸中心顶层可以卖到3500万。”21世纪不动产上海德佑加盟店店长邵非说，“上海的房价不断上涨，为什么花园洋房不可以卖得更贵呢？”

如果简单计算，5000套洋房每套均价1000万元，总价值将是一个天文数字。然而老洋房的市场前景并不这么简单。“市场最大的瓶颈还是产权问题，”孙懿说。他是上海大华集团企划部经理。上海的花园洋房经历了私产、国有资产、“文革”没收、落实政策等若干历史阶段当初所有者健在的不多，有继承关系的则飘零四方，大多数产权仍属政府，但使用者既有政府机关、事业单位，又有普通居民产权关系异常复杂。邵非说，产权清晰可以流通的花园洋房一般只有四五十套。

产权与物权的问题也同样困惑着投资者，回报是否能得到保护？台湾建筑师陆传晖是上海老洋房较早的投资者，1999年他以每年128万元的租金取得了“远东第一豪宅”“绿房子”的10年租期，并承诺投入500～600万元对房子进行维修保护。“由于是文物单位，政府要开论证会。在此期间房租照交，我却根本没法工作。”他以每月20万元的租金把一、二层楼租出去，但所有者上海市规划院对此提出异议，目前陆传晖已经4个月没收上房租了。如果正常的话，陆传晖每年可以多赚100多万的房租，但他还是觉得自己亏了。

谁动了李鸿章的花园

晚清重臣李鸿章不仅开启了洋务运动、创办了北洋水师，还给后人留下了一座丁香花园。丁香花园是上海老花园洋房的极品，仅花园就占地2.66万平方米，总建筑面积2934平方米。一条华山路将丁香花园分隔为两大块，东边的目前为上海市老干部活动中心，香港商人租用了靠近门口的一栋楼开了申粤轩酒楼西面一片现在则更名为“丁香别墅”。

两年前“我爱我家”总裁陈早春和房管部门签订了8年租赁合同，租下了丁香花园的西面一片，其中有一间别墅和1000多平方米的草坪。“随后我投资了1000多万元在花园里修建了4座新别墅，连同原先的老房子一起租给了外国人。”陈早春告诉记者，“这里也就相应更名为丁香别墅。”

每年陈早春可以从每栋房子上获得600万元的租金。据陈早春说，今年5月，这块地被管辖机构以1.6亿元价格卖给了上海大统房地产公司，大统公司终止了和陈的租赁，“同时大统公司想让其中的房客搬出去，所以我和那些房客的损失都得到了大统公司的赔偿。”

关于这次“违约”是赔还是赚，陈早春说:“我是个生意人，除去我要赔付给那些租户的违约金，我当然是要赚钱了。”以目前市场来看，这笔生意赚的应该要远远多于陈早春当时投资的那1000多万，“我不太清楚大统公司买下这套洋房有何用处，听说会把前两年建的别墅都给推了，只留下那栋老洋房，也有可能把这块地储存起来或者用来做抵押贷款，都不确定。”

毕业于复旦大学经济系的陈早春，1995年开始涉足花园洋房代理业务。“刚开始政策限制很严格，严禁买卖，惟一的渠道只可以是租赁。此前我在一个针对高端客户的地产中介公司做经纪，手上有优质客户。另一方面我对上海熟悉，于是开始针对这个市场去找一些老洋房，把它租下来改造后再以高价转租给外国人。随着后来经济发展势头越来越好，进入上海的跨国机构越来越多，这样的房子几乎是供不应求。”陈早春告诉记者。

1998年下半年，陈到北京做二手房市场和房屋租赁市场，继续发展史丹福公司，着重在房屋租赁市场发展。2000年4月，成立“我爱我家”房屋置换有限公司，两年时间发展成为最大的房屋租赁公司，目前在全国拥有连锁店400多家。

北京的业务上了轨道后，陈早春又回到了上海继续他的洋房生意。据他的统计，所有买老洋房的客户中，企业仅占20%，个人占了80%。而在租赁老洋房方面，企业占了70%，个人则占30%。有八九成客户把购买或租来的老洋房用作住宅，特别是台湾和香港地区的买家居多，外籍华人和东南亚客商也是主力。

对于洋房的生意，史丹福公司并不仅限于租赁和买卖。巨鹿路889号所在的花园洋房共有9幢，原是由亚细亚火油公司在20世纪20年代建造。据史丹福公司经理赵建平说，他们正在与静安区政府合作，将这12幢英式连体洋房改造为综合性消费、娱乐中心，暂命名为‘巨鹿路欧洲风情休闲街’。“一期产权置换加上二期整体环境改造的总投资约为1.46亿元。”赵建平说。

上海老洋房地图

“上海最早的西式建筑出现于1872年，清同治十年，由英国领事馆建造。1895年开始形成一定规模的花园洋房。花园洋房更准确的名字应该是‘独院住宅’，解放前建造的目前有5000余幢，300多万平方米，其中仅高级花园洋房面积就达160万平方米。”上海现代建筑设计（集团）有限公司档案室主任娄承浩接受采访时说，“最早的所有者是军政要人、大商人、社会名流，这些人更容易在上海吸收外来文化，喜欢标新立异。可以说这些老花园洋房都是当时的国际流行式样，还有一些大师的作品，包括邬达克、艾塞西•罗杰斯。”

花园洋房的布局，一般正屋朝南，地基力求方正，宅前植以雪松、龙柏，中间往往是一片草坪，设置大理石塑像或喷泉作为花园的中心，远处设置池沼，以求树木倒映。主屋的前侧有露台、高台阶，晚期的则为低地坪，甚至与室内联成一片，仅用大玻璃窗分割。主屋的西北角往往连接“下房”或车库，还有花房或暖气花棚。晚期豪华的花园洋房里，还增加了游泳池、网球场。“上海老洋房的建筑式样丰富，有欧洲式、美国式、俄罗斯式、西班牙式、日本式既有豪华、庄重气派的欧洲文艺复兴式、又有清晰明快、自由的乡村别墅式、现代式等。”娄乘浩说。

据初步统计，花园洋房主要分布在四个市中心区:徐汇区约占39%，长宁区约占29%，卢湾区约占9%，静安区约占8%。“上海是由东向西发展的，跑马厅一共搬了三次:从河南中路到河北路，再到人民广场，都是向西移动的。”娄乘浩指着地图说，“最早的西方建筑是在黄浦江边，后来以西藏中路为界，花园洋房主要集中在这条路的西面，沿南京路、延安东路和淮海中路等干道，自东向西分布。此外在越界筑路地区，如溧阳路、多伦路、华山路、愚园路、虹桥路的两侧也建造了不少花园洋房。”汾阳路、太原路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路是老洋房最集中的区域，政界要人多住在徐汇一带，商人住在愚园路、华山路一带，而知识分子、技术精英则主要集中在卢湾区。“旧时王谢堂前燕”，解放后大部分花园洋房作为官僚资本被收归国有。

“目前有二十几幢洋房进入了上海重点文物保护名单，花园洋房的现状并不乐观。”娄乘浩说，他曾经考察的淮海西路1478弄有十几幢洋房被白蚁啃噬得非常厉害。“政府缺乏足够的经费维修好所有的建筑，在这种状况下租出或卖掉一批房产，可以吸引民间资金保护更多的建筑。”

事实上，能够得到及时维护的老房子只是极少的一部分。上海房屋置换有限公司愚园店经理郑伟与记者谈起他们做的一单2000万元的生意:“房主是一位60多岁的老太太。她住这个洋房的时间太长了，想住临江的高层建筑。上海的秋雨总是突如其来，让她来不及关上会溅雨的窗户，来不及堵上漏水的天花板，天花板出现一团团黄色的水渍，还向下滴水，其余的水顺着墙壁流到墙根，汇成小小的一个水潭——因为那早年的木质地板已经朽成了一个个大小不一的洞。她家的脸盆和水桶甚至是杯子似乎永远都不够用，在多雨的秋季，都派上用场。这位老太太只相信现金，付款交易的那天中午饭后，她将买主和经纪人全约在她家，在她家地板上将2000万元现金一张张仔细地数清，严明没有假币，然后交了钥匙，出门叫了部出租车走了。”

产权的困惑

愚园路1136弄31号目前是长宁区少年宫，外形是哥特式建筑，局部有西班牙风格，高3层，气势不凡。这里原是国民政府交通部长王伯群的私人住宅，建于1934年。1940年这座别墅被汪精卫占用，后陈公博、周佛海都曾经住过。抗战胜利后，原屋主王伯群已经去世，其妻保志宁返沪时，房产已被国民党军统局接收，保志宁央请姻亲何应钦说情才收回。1947年保将房子租与英国驻华领事馆新闻处。1949年5月上海解放后，这座别墅由部队机关使用，后作为长宁区委办公室。1960年成为长宁区少年宫。

“上海几乎所有最著名老洋房都经历过一番产权更替。”大华集团策划部经理孙懿说，“这种动荡变化导致了目前花园洋房市场的一系列先天问题。”最重要的问题是哪些房子可以交易？

据孙懿介绍，老洋房的产权目前有三种状态。解放后原国民政府、官僚资本、反动会道门头子的资产被收归国有，成为国有资产，由各级房管局管理，大多为政府各级机关、事业单位使用。此外市政府下属的东湖宾馆经营着原杜月笙公馆、马勒公馆等几处顶级物业，外事用房服务公司代理了包括张学良公馆在内的十余处老洋房，租给外国政府驻沪使领馆。民族资本家的财产受到了保护，一部分洋房在公私合营中政府收归国有，另一部分仍为私产，但在“文革”中被没收，后经落实政策返还原主或给予补偿，“这就有两种情况，一种是政策落实彻底，房产由继承人得到。另一种不够彻底，由于历史原因洋房里住进了其他居民难以迁出，居民有房子的使用权，但房主又不可能接收居民廉价的房租，就形成了国家、房主、租户的三方矛盾，都是历史遗留问题。”

“属国有资产的老洋房基本上是不卖的，或者只租不卖，卖的话要经过房管局严格审批。属于教会资产的原则上可以卖，但手续非常复杂，需要宗教协会审批。政策落实不彻底的也无法上市，产权不够干净能交易的只有彻底的私产房。”孙懿说。

即使是产权干净的私产房也存在操作上的困难。21世纪不动产上海德佑加盟店店长邵非说:“房产的产权曾经被人为中断，最初房主很多已经不在人世，他会有很多继承人。只有所有继承人都同意，房子才能卖。卖一套花园洋房，成交时往往要准备好几个签字室。有一些继承人在国外不愿回来签字，要办委托手续，还需要资料公证。经常会发生这样的情况:继承人之间经济条件不平衡，大哥富裕小弟穷，有人认为卖房子是败家子,但有人又需要钱。”即使如此，还要查清房子是否被法院查封，是否在银行抵押贷款，有这些情况都无法交易。

对陈早春而言，最大的风险就是产权关系“拎不清”。他曾运作过一套房子，房子是解放后无人居住收归国有的，然而卖出后继承人突然从海外找上门来，他不得不再赔一大笔钱。“几乎每一栋洋房的产权复杂程度都不一样，这就看我们的调查能力了。”赵剑平说，“竞争一座洋房的公司很多，谁把洋房的产权弄清楚谁就可以提前下手将洋房拿下。我们有专门跟房管局、政府部门打交道的配套部门，一般都能以最快速度取得洋房背景。如果是只有使用权的洋房，比如被行政单位占用的洋房，首先必须要将此洋房变为有产权房，我们可以帮助他完成这一过程，但之前会约定具体成交的事宜。”

得到一座产权“干净”的房子绝非易事，很多时候要亲自动手想办法。邵非告诉记者，曾有一位台湾商人看中永嘉路一套花园别墅，但其中有8户居民，他先找每一家做工作,买回他们的使用权，将8个使用权集中为一个使用权，再补交土地出让金，取得统一产权，然后将房子以1200万元卖出，实际他的动迁成本只有600万元。其中一个环节谈不妥，都会前功尽弃。

一般来说，花园洋房运作周期也很长，需要6～12个月。

价格的“嚼头”

能够在市场上流通的洋房有多少呢？按照邵非的经验，在一个阶段一般只有40～50套，“由于历史原因，产权干净的房子凤毛麟角”。往往一套房子放出来，代理商们会一拥而上，“老花园洋房的价值就在于少，买一套少一套”。物以稀为贵，目前上海老洋房的价格为每平方米1万到3万元，一套房间面积700平方米，花园500平方米的房子，总价就要2500万～3000万元。

“花园洋房价格的弹性很大，没有参照体系。”孙懿说，“地段不一样，历史不一样，价格会相差很远。往往面积越大，售价越高，因为开发为商业用途的可能性就越大。太原路上的洋房肯定比淮海路上的贵,因为更加幽静。”

目前花园洋房的价格一般按照相似路段、相似面积的洋房成交价确定范围。大华资产评估公司是上海目前专门做老洋房评估的估价公司，董事长李则兆接受采访时说:“同样是几百万上千万的房子，买老洋房和买‘望江豪宅’之类的新楼盘，审视角度是不一样的。看房的角度主要是:人文历史、情感、格调等。评估一套洋房值多少钱，首先是看地段，紧挨市中心那是必须的。无论作为投资还是自己居住，地段对于老洋房来说都极为重要。再看占地面积大小，没有花园的不算洋房。顶级的洋房至少会有一个街区，一块很大的草坪。草坪越大，土地占据面积越大，价格系数就越高。历史、文化的沉淀更是重要。多数老洋房在历史上曾有要员居住，显赫一时，首先是由名人建造，其间几十年数次转手都是在名人之间进行。比如说兴业路的一套洋房，以前是黄金荣住的，他是蒋介石的老师，有了这样的故事，价格就没边了。老洋房非常讲究安静的环境、独立的小院风格，最好四周还有高大的法国梧桐环绕，这些都会给老洋房增色不少。若周围建有很高的大楼，价值就会大打折扣。房型结构也决定了洋房价值。外部内部都应该保存完整。事隔几十年后，外部会有些破旧不堪，就是这样的感觉才值钱。”

老洋房的内部细节对价格影响也很大。“上镜率最高的居然是角落，特别是墙体间的夹角。只有这些地方才能表现出房子的深度。露台也是必去的地方，居高临下，花园和周围环境一览无余。”李则兆说，洋房内的老旧细节也很具有价值，如南阳路贝润生老宅锈迹斑斑的门把手，房顶上的盘龙，楼梯上的双龙戏珠镂刻，以及墙上的万寿图、梯形的柱角，都令看房人兴致盎然，“一个在美国的朋友说，如果把这洋房的老旧铁窗拆下来，拿到纽约去卖，告诉他来历，至少可以卖10000美元。”

中长线的投资

在很多房产代理商看来，房源拿到手，买家根本不成问题。购房者基本分两类，自己住的和投资者。邵非曾经陪一位瑞士老华侨在汾阳路看房，“他指给我看上小学的地方，玩耍的地方，对他来说钱不是问题，他有几千万的预算，现在宁肯每月花一万多的房租，也不愿买别的房子”。

在个人消费市场中，华侨和海外人士是主力。戴德梁行•泛城（中国）综合住宅服务公司曾做过一次客户调查，执行董事吴少聪介绍说，外籍人士占到70%，其他为港澳台同胞、外省市与上海籍客户占剩下的30%只有13.3%的客户有1年以上的别墅物业居住经验，他们可以被称为“经验客户”。

此外，大公司也是老洋房的追逐者，这种消费又带有很强的投资性。“买洋房也是投资不动产，到银行抵押贷款时，价格只会高估不会低估，这会给公司带来很好的现金流。”孙懿说。在吴少聪看来，投资老洋房不同于投资一般房产，不是靠频频交易去实现它的投资价值，而是像投资艺术品那样，需要有足够耐心，并有足够的信心去把握它的增值，更应该有足够的时间去保护它的价值。

洋房的投资价值，不仅在于收购的机会和眼光，事后的装修改造也左右了租金和再次出售价格。一般原则是，整旧如旧，再加上现代化的设施。赵建平介绍说，水、电、煤气的管线和表具，最好能全部换上新的，外墙的陈旧，作为必要的维护，最好能请专业人士清洗一下，必要的话刷上与原来颜色接近的涂料。钢窗一般不用换新，铜制的手柄、插销也是老洋房味道的一部分，应尽量保留木窗旧了，朝外的一面应保留它的原色。旧地板打磨一下，上一遍底漆再打蜡就行。厨房应该是整体厨房的样式，旧的样式才更有味道。底层地坪最好能抬高，可以防潮。老洋房的花园通常会有年代久远、生长茂盛的名贵树种，也需要专业公司进行日常维护，“要是稍不小心，破坏了‘品味’，这房子就卖不了好价钱了”。

孙懿告诉记者，按照目前行情，一套太原路的400平方米的花园洋房可以租到11000美元一个月，最低也能租到9000美元。“众多因素决定了老洋房在市场当中的‘霸主’地位，这在短期内还是毫无争议的事实。”李则兆说，老洋房是房产“古董”，抗跌性非常强，随着老洋房的多次交易、换手，其各方面的条件将不断得到完善，这将提升整栋房子的价值，所以投资者不妨“中长线”持有老洋房。

顾传晖与“远东第一豪宅”

顾传晖是上海较早投资花园洋房的台湾商人。他的父母都是上海人，1997年他进入大陆做建材生意，曾经是建筑设计师。1999年的一天，顾传晖坐车经过北京西路、铜仁路口时，看到了“一条美丽的绿色弧线”。他停下车子跑过去看，那是一幢4层的绿色弧形建筑，仿佛一艘邮轮，“我和这幢建筑有心电感应，我认定这是一座不凡的作品。当时我也在江苏租了一套花园洋房，我看了很多的上海洋房，基本都是剪力墙式的殖民建筑，而这座洋房是梁柱结构的，是新建筑。”4年后，顾传晖就坐在当年震住他的弧形区域，回忆起第一印象，仍旧激动不已。

后来顾传晖查资料，发现这里曾经是上海颜料大王吴同文的旧宅，吴同文是富商贝润生的女婿，是建筑大师贝聿铭的姑父。吴同文请匈牙利建筑大师邬达克给他设计了这栋房子。这是邬达克在上海的最后一件作品，1938年竣工时邬达克向吴同文保证，即使100年也不会落伍，当时这座绿房子被称作“远东第一豪宅”，有电梯、冷空调、地板供热和锅炉房。“邬达克设计了上海的国际饭店，在40多年间一直是亚洲第一高楼，而贝聿铭也说，他受邬达克的影响颇深。”顾传晖说，“邬达克喜欢用弧线，这座房子的廊梯、吊顶用了大量的弧线设计，即使电梯都是荷叶型的贝聿铭也喜欢几何图形，喜欢锐角、锥体。这该是他们的师承关系吧。”

在“文革”期间这座豪宅由上海三轮车工会使用，又划归上海市规划院,后来规划院在边上建了新大楼，这套花园洋房就成了晒图室。当顾传晖敲门进去的时候，房间里只有两个晒图工人，空气中弥漫着阿莫尼亚药水的臭气，“只能用两个字来形容——残破，大部分的玻璃都碎了，空调外机乱七八糟的挂在外面，花园里还有一个人防工事的出口，贴着白瓷砖。”顾传晖想买下这座房子，但没有被允许，最后他以每年128万元的租金取得10年租期，并承诺花500～600万元对房屋进行修缮保养。“我当时的想法是非常单纯的，认为自己是上海人，应该把这件优秀的建筑保存下来。”

但接下来的发展却令顾传晖始料未及。“由于是上海市优秀建筑，修缮必须通过文管会、房地局、规划局的同意，每个部门、每个专家都有一套理论讨论会一直开了两年，我每年100多万房租照交，却没法动工。”顾传晖说，“我是一个商人，还要做生意。”到2001年房子的修缮终于完成。他上交了4万元拆除了人防工事入口，将四楼做自己的卧室，三楼做公司，一、二楼开了一个网吧，“那曾是上海最豪华的网吧，我都用康柏的主机，液晶显示器，20块钱一小时。我不懂这一行，一年后网吧关门，我亏了500万元。”

“绿房子”已有70多年的历史，房屋渗水比较严重，顾传晖将楼顶重新做了防水层，但是房管部门不同意清理外立面，墙壁的漏水始终无法解决。“墙面有很多小缝，不拆除瓷砖怎么解决呢？钢筋都已经锈住了。”顾传晖说，他躺在楼上，一有大车过，就会感到房间的晃动，“还能晃多久呢？我不晓得。也许它可能只有20年的生命了。”

1999年是上海楼市的谷底，2001年开始一路飘升。2002年顾传晖将一、二楼租给了一新加坡商人开了叫“艳阳天”的餐馆。一个月租金20万元，租期5年。房东规划院却对顾的转租行为提出异议，目前，“艳阳天”已经向顾传晖停交了4个月的房租。

最令顾传晖不解的是，他想花12万元修好电梯，但各保护单位都有太多顾虑，“连劳工部门都要来管，说的责任吓死人。我现在只好多一事不如少一事”。

上海市有几个区？那个区最好？

上海市区共分为三个等级：

1、黄浦区、长宁区；

2、静安区、徐汇区；

3、杨浦区、虹口区、普陀区。

上海纯正中心城区的徐汇区、杨浦区、黄浦区、长宁区、虹口区等则有钱人很多，城市的建设面貌是明显的国际大都市水准，徐汇杨浦静安都是上海典型的富人区，大多数街区的市容市貌也就相当于外国的都会圈，色彩斑斓，徐汇区在过去来说算是新城区和文化区，除了两大块商业区，其他也都是宜居环境。

扩展资料

上海最好最重要的地区是以浦西七区为内核构建的上海中心城区，包含本来的法租界、英美租界地域，精华范围是当今的长宁、徐汇、杨浦、虹口和黄浦区。因为历史上日本侵华战争对于华界的巨大破坏，上海苏州河以北的华界主战区的都市面貌要落后于苏州河以南几个在二战时期沦为孤岛地区的正核心区。

随着城市不断的发展建设以及南北平衡战略的推进城市的建设，城市面貌日新月异，许多后起之秀不断涌现，譬如徐汇区的徐汇滨江；黄浦区的南外滩地区；新静安区的大宁、苏河湾地区；虹口区的北外滩；杨浦区的五角场、大连路地区、新江湾城；普陀区的长风生态园区、长宁区的天山古北地区等地。

为何当了11年北大校长的蔡元培，不在北京买房定居？

上海有16个市辖区。有以下5分区较为繁荣：

1.浦东新区

2013年1月29日，入选住建部公布第一批国家智慧城市试点名单。2016年，浦东新区完成国内生产总值8731.84亿元。2017年，浦东新区重新确认国家卫生城市（区），继续保留全国文明城市荣誉称号。

2.闵行区

闵行区隶属于上海市，位于上海市中部，形似一把“钥匙”，东与徐汇区、浦东新区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻，中心位置地理坐标：北纬31°5′，东经121°25′；总面积372.56平方千米。闵行区地势平坦，地面标高3.3～4.8米；黄浦江贯穿闵行区，吴淞江、淀浦河、大治河等骨干水系与区内200多条河道组成河网；截至2017年底，闵行区下辖9个镇、4个街道，常住人口为253.43万人。

3.徐汇区

徐汇境有上海交通大学、华东理工大学、上海师范大学等高等学府；上海植物园、上海宋庆龄故居纪念馆、徐家汇源为国家4A级旅游景区。国粹苑、上剧场、西岸艺术设计与示范区、上海摄影中心等场馆坐落于徐汇境内。

2017年，徐汇区重新被确认为国家卫生城市（区）。2017年11月，徐汇区获全国文明城市称号。2017年，实现地区生产总值1573.94亿元。

4.嘉定区

20世纪50年起，嘉定区被命名为“上海科学卫星城”。2017年，嘉定区重新确认国家卫生城市（区）。2017年11月，获全国文明城市光荣称号，荣获第五届全国未成年人思想道德建设工作先进城市（区）。

5.杨浦区

杨浦区位于上海中心城区东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山接壤。杨树浦港纵贯区境南北，杨浦即以此演变得名，南部沿江地带是曾经的上海公共租界东区，中部偏东区域则为“大上海计划”实施地。

杨浦区不仅拥有中心城区里最长的15.5公里的白金滨江岸线，经济实力也十分强劲，市区内唯一的规划生态岛屿复兴岛亦坐落于该区。杨浦坐拥上海四大城市副中心之一，十大商业中心之一的江湾五角场；上海第三代国际社区新江湾城；产值丰厚的环同济知识经济圈；世界500强汇集的大连路总部研发集聚区以及东外滩。

上海，简称“沪”或“申”，是中国共产党的诞生地，中华人民共和国直辖市，国家中心城市，超大城市，沪杭甬大湾区核心城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，首批沿海开放城市。上海地处长江入海口，是长江经济带的龙头城市、G60科创走廊核心城市。隔东中国海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，北、西与江苏、浙江两省相接。

经济概况

2017年，上海市实现地区生产总值30133.86亿元，比上年增长6.9%，增速与上年持平。其中，第一产业增加值98.99亿元，下降9.5%；第二产业增加值9251.40亿元，增长5.8%；第三产业增加值20783.47亿元，增长7.5%。第三产业增加值占上海市生产总值的比重为69.0%。按常住人口计算的上海市人均生产总值为12.46万元。

扩展资料：

地理环境

位置境域

上海市地处东经120°52′至122°12′，北纬30°40′至31°53′之间，面积6340平方公里，位于太平洋西岸，亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点，长江和黄浦江入海汇合处。北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏和浙江两省。

地形地貌

上海是长江三角洲冲积平原的一部分，平均高度为海拔2.19米左右。海拔最高点是位于金山区杭州湾的大金山岛，海拔为103.70米[30] 。

西部有天马山、薛山、凤凰山等残丘，天马山为上海陆上最高点，海拔高度99.8米，立有石碑“佘山之巅”。海域上有大金山、小金山、浮山（乌龟山）、佘山岛、小洋山岛等岩岛。

在上海北面的长江入海处，有崇明岛、长兴岛、横沙岛3个岛屿。崇明岛为中国第三大岛，由长江挟带下来的泥沙冲积而成，面积为1041.21平方公里，海拔3.5米～4.5米。长兴岛面积88.54平方公里，横沙岛面积55.74平方公里。

气候环境

上海属亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长。2013年，全市平均气温17.6℃，日照1885.9小时，降水量1173.4毫米。全年60%以上的雨量集中在5月至9月的汛期。

参考资料：

1919年，鲁迅先生花了3500个大洋，在北京八道湾胡同买了一座有三十几间房子的四合院。房子装修好后，北京大学校长蔡元培曾经多次上门拜访鲁迅、周作人兄弟。

1922年，北京大学聘请俄国诗人爱罗先珂为教授，教习世界语。爱罗先珂在北京没有住处，蔡元培便请鲁迅、周作人将他暂时安顿在后院的客房里。

有读者问了：蔡元培先生贵为北京大学的校长，自己没有房子吗？

蔡元培还真没有在北京购买住房。

众所周知，蔡元培是前清翰林，在社会上地位非常高，被人们称为“学界泰斗”，还曾经做过南京临时政府教育总长——鲁迅就是在蔡元培的邀请下，担任教育部俭事的。1916年12月26日，蔡元培受命担任北京大学校长。这一当，就是11年。蔡元培担任北京大学校长期间，为北京大学创下了“思想自由，兼容并包”的办学理念，聘请了鲁迅、胡适、钱玄同、梁漱溟、徐悲鸿等一批具有新文化、新思想的代表人物任教，将北京大学打造成中国顶尖水准的高等院校。

蔡元培在北京生活、工作期间，从来没有购买过房子，一直租房子居住，现在的北京西城区、东城区，都有蔡元培租住过的房子。其中，在1919年前后，蔡元培曾经租住在东城区东堂子胡同75号一座有东、西各三进院的大宅门里，度过了3年时光。这里后来被作为蔡元培故居。文学评论家赵勇写过一本关于蔡元培的书籍，题目便叫作《东堂子胡同75号院》。

蔡元培不在北京买房子，是因为薪酬不高吗？

当然不是。

蔡元培幼子蔡怀新在一篇文章中介绍，蔡元培担任北京大学校长时，薪水远远高于一级教授，为每月800大洋（另一种说法是600大洋）。按照这样的薪资水平，蔡元培只需要5—6个月时间，就能购买一座鲁迅位于八道湾胡同的“豪宅”。

可是，蔡元培虽然收入颇丰，但开支非常大。

蔡元培家庭世代经商，父亲蔡光普是当地一个钱庄的经理，家境条件非常优越。因此蔡元培对钱财没有概念，花钱如流水。他和第一任妻子王昭之所以经常发生矛盾，一个很大的原因就是在花钱上。王昭花钱极为节省，近于抠门，而蔡元培生性豪放、不拘小节，经常大手大脚花钱。

除了日常生活，蔡元培的开支主要有两方面。一是购买中外图书典籍，这些图书典籍在搬家时全部捐赠给了北京大学，搬到新家后又重新购买。二是捐助社会公益事业及接济有困难的亲友、学生，只要有人上门求助，蔡元培来者不拒，尽量满足他们的需求。

正因为蔡元培的应酬较多，因此每月薪资入不敷出。有一次，北京大学发放薪酬的经管人员在他原来的薪俸之外，增加200元。蔡元培发现后，当场退回了多给的钱。蔡元培告诫经办人员，业务生疏些没有关系，但要严格遵守学校的制度，一切按制度办事。

这样一来，蔡元培手里也没有多少积蓄购买房子。

后来，蔡元培离开了北京后，反而差点有了一套房子。

1927年，蔡元培离任北京大学校长一职。1928年，蔡元培离开北京前往上海。此后直到1937年离开上海前往香港，蔡元培在上海居住了9年。9年内，蔡元培在上海先后租房5次，租房的地方分别是：慕尔呜路升平街二百四十三号、极司非尔路四十九号、静安寺路静安别墅五十四号、愚园路八百八十四号、海格路一百七十五号，平均两年搬一次家。

那时候，蔡元培已经是六七十岁的老人了。如此高密度的搬家，让蔡元培身心俱来，却又无可奈何。上海的房价高于北京，连稿费很高的鲁迅都买不起房，更别说已经卸任北京大学校长的蔡元培了。

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