近日，网上流传南京再次调整楼市限购政策，允许非本市户籍人员通过补缴社保购房。

为此，中国新闻周刊致电南京市房地产市场交易中心，获悉外地户籍只要在南京连续缴纳6个月社保，即可开具购房证明，社保可以补缴，征缴方式不做区分。

不过，该中心工作人员也表示，目前这一政策并没有“官宣”，亦没有具体文件。

南京市住建局一位工作人员告诉中国新闻周刊，近日他们也接到不少针对补缴社保购房的咨询，但由于具体政策没有出来，他们也不清楚，“还是要去市政服务中心大厅和房地产市场交易中心的窗口，购房证明开得出来就能买”。

一位业内人士告诉中国新闻周刊，南京此举意在试探市场反应，“同时给自己留有余地”。

今年以来，随着房地产市场整体下行，各地稳楼市举措密集出台，从购房补贴、宽公积金、土拍款缓缴到补贴契税等，不一而足。

作为长三角中心城市之一的南京，其楼市一直以“稳健”著称，但此次传出允许外地购房者补缴社保即可购房，确实放出楼市限购松绑的信号。

此前多次出台调控政策

长三角地区一直以来是我国最重要的房地产市场之一。据58安居客房产研究院数据显示，2021年全国商品住宅新房销售量15.65亿平方米，而长三角41城销售总量达3.47亿平方米，占比全国22.2%。

作为长三角“最强二线城市”的南京，其楼市重要性不言而喻。

据中国新闻周刊不完全统计，从今年4月以来，两个多月的时间里，南京已先后十余次出台楼市调控政策。

如在调整限购方面，允许工作地点在限购四区内（鼓楼、玄武、蓁淮、建邺）的南京本地居民，在原有限购套数上，可多购一套二手住房。同时，对限购四区外的地区，大范围放开新房及二手房限购。

限售政策也进一步放开，由此前取得《不动产权证》满三年后方可上市交易，调整为自合同备案之日起满三年后即可上市交易。

此外，在首付比例和公积金额度上也有放开。其中，名下有多套房的，房贷已结清，新购房首付只需五成，利率可以按首套执行；首次使用住房公积金贷款购买第二套房，住房公积金最高可贷额度调整至50万元/人、夫妻双方100万元/户。

至于针对外地购房者的限制，其实在4月27日，南京就已做调整，将“3年内在南京连续缴纳2年及以上社保或个税”的购房门槛，降低为“1年内在南京累计缴纳6个月社保或个税”，但明确规定社保不可补缴，且离异买房仍追溯两年内家庭购房记录。

此次南京再度释放消息，允许外地购房者通过补缴社保的方式，购买部分区域房子。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这说明南京对购房政策进一步放松，有助于外来人口购房门槛的降低和购房需求的积极释放。

“这也说明此前南京密集的楼市调控政策，对市场提振效果并不明显。”严跃进进一步解释道。

从“一房难求”到无人问津

据同策研究院数据，今年3、4月份，南京商品住宅成交面积分别为69万和62万平方米，同比分别下降59.49%和63.33%，下降幅度较大，且呈扩大趋势。

南京市房地产学会副会长李子墨接受中国新闻周刊采访时谈到，南京的房地产经过这么多年发展，一直表现得较为稳健，其涨跌基本上和大部分一线、强二线城市保持同频共振的节奏。但从去年8月起，南京楼市成交量开始下滑，整体处于下行态势，疫情又加剧了这一现状。

李子墨认为购房者的信心和楼市有着立竿见影的联系，楼市要稳定发展，首先要提振市场信心。

与此同时，作为长三角城市群龙头的上海，因疫情封控，整个楼市交易停摆近2个多月，也波及了周边城市。

“江苏至少有一半以上的房企总部或区域总部在上海。”李子墨对中国新闻周刊说，一些房企负责人由于被封控在上海，导致部分项目无法正常运转，甚至一些交易链条被阻断。

他说，最初只是南京郊区板块卖不动，现在蔓延到南京最热门的“辣子鸡”板块江北核心区，整个市场显得尤为冷清。

疫情的多点蔓延也令南京在一定程度上错失了“金三银四红五”修复行情的最佳时机。

在南京从事地产中介的门店经理周立告诉中国新闻周刊，去年南京某热门楼盘曾经出现“万人摇号”的场景，即便开发商要求八成首付，依然“一房难求”，但同一个楼盘，现在首付降到三成，却无人问津。

可以说，南京楼市去年的火热与今年的冷清形成了鲜明的对比。

周立谈到，外地购房者可以补缴社保购房的消息传出后，找他咨询的人有所增加，但没有预期中的“爆火”场景出现。

“即便一些客户认为房子仍具投资保值属性，现在也不会轻易出手。”在周立看来，新信号短期内不会对楼市造成太大影响。

同时，由于近期南京频频松绑限购限售政策，市场上二手房库存量有所增加。周立认为，未来相当长一段时间内，都会是买方市场，“对于大部分楼盘业主而言，想要快速卖房，或许只有降价一条路”。

土拍罕见遇冷

市场萎靡不振的同时，南京土拍同样遇冷。

在今年4月22日，南京首轮土拍中，20幅地块中有8宗底价成交，6宗流拍，只有3宗地块触及最高限价。

首场土拍以前所未有的惨淡收场，且在拿地的房企中，多为央企、国企，民企的身影已愈发鲜见。舆论认为，在当前的市场环境中，民企的生存、资金压力更为艰巨，拿地难度更大。

2021年南京土地出让收入达到2100亿元，土地财政的依赖度（卖地收入/一般公共预算收入）超过100%。

有分析指出，土地出让金依然是当下地方财政中很重要的一部分，尤其在多轮疫情冲击下，经济下行压力加大，土地成交不振直接影响地方财政收入。

“南京今年卖地指标估计和去年差不多，但今年首轮土拍才成交191.75亿元，年化完成度只有预期的20%左右。”李子墨认为，这将会对第二轮土拍造成很大压力。

之前不少业内人士在首轮土拍结果出来后，已预估在第二次土拍之前，南京可能会加码出台救市新政，进一步刺激市场。

事实上，此次楼市新信号被释放出来的同时，也正是南京第二批集中供地的阶段。

据悉，南京将于7月12日进行第二次土拍，预计出让44宗商品住宅地块，总出让面积196.99万平方米，总建筑面积452.36万平方米，总起价755.8亿元。

在这44幅商品住宅地块中，有13宗地块实行“差异化定价”，即不设毛坯限价，但其余31宗地块将继续实行毛坯限价政策。不过，多个片区的限价有所上调。

如南部新城大校场宅地的限价为47500元至48000元/平方米，而此前该区域的最高毛坯限价为45300元/平方米，上涨约3000元/平方米；河西南部的毛坯限价为48000元/平方米，较之前上涨了1650元/平方米；而河西中部宅地的毛坯限价高达55000元/平方米，刷新了南京毛坯限价纪录。

严跃进认为，这些住宅用地限价的上涨，意味着当前南京在供地方面的政策较之前更开放。

他说：“南京对于楼市政策的进一步放松，多少会对房企产生一些影响，即房企的拿地会和后续市场的预期挂钩。若是房屋销售市场有提振的空间，那么后续拿地方面积极性自然会增加，有助于市场信心从销售端传导到供给端。”

触底回暖并不易

在江苏兰亭企业咨询管理有限公司负责人、南京资深地产人王大国看来，当下南京楼市发展还面临着两大短板：人口与位置。

人口是一个看似长远却能影响楼市和房价的根本性力量。王大国认为，南京想要扭转楼市萎靡态势，还需重视人口红利。

但这些年，南京对人口的控制一直较为严格。

第七次全国人口普查数据显示，2020年11月1日，南京常住人口达到931.47万人，与“六普”相比，10年间全市常住人口只增加了131.10万人。虽然增加的人口并不算少，但与其他强二线城市相比，就多少显得有些逊色。

这期间，西安增加了448.51万人，成都增加了581.89万人，广州则增加了597.58万人。

有分析认为，南京的地理位置也在一定程度上限制了其发展。

南京被戏称为“徽京”，地处苏皖交界地带，北西南三面被安徽包围。因此，南京都市圈是一个跨省城市群，涵盖江苏省的南京、镇江、扬州、淮安、常州的溧阳和金坛，以及安徽省的马鞍山、滁州、芜湖、宣城等地。

王大国认为，这为南京带来新的发展机遇的同时，也在一定程度上限制了其发展。

“中国的行政体制对经济发展影响巨大，安徽城市不可能处处迎合南京，且相连的滁州、马鞍山、芜湖等城市发展程度并不如南京，就目前来看，更多的是通过南京带动周边城市发展。”王大国认为，难以与周边城市形成协同发展局面，也限制了南京楼市更好发展。

因此，他建议南京在松绑楼市的同时，出台更多人才购房政策，吸引更多优质人才落户南京，进一步增强城市竞争力。与此同时，加强低收入家庭住房保障，并减少对楼市高端产品的过多干预。

“应该让城市房地产市场的差异化成为常态，让低收入人群有所居的同时，允许高收入人群在市场化中根据自身需求匹配合适的产品。”王大国说。

他认为，南京科教文卫发达，交通枢纽位置突出，制造业产业链齐全，且有着庞大的中产阶级群体，只要限购政策能进一步松绑，楼市便能逐渐回暖。

李子墨也认为，南京房地产市场有政策托底，不可能再大跌，“但目前形势依然非常严峻”，楼市真正触底后，回暖恐怕不容易。

（应受访者要求，本文周立为化名）

南京房价将有怎样的走势？

政府弥补市场失灵，概括来说，就是运用经济手段，行政手段，法律手段来调节宏观经济，由称为政府的宏观调控。政府根据宏观经济的发展状况以及存在的问题，来决定采取哪一种手段抑或采取综合手段。然而，政府在运用这些手段时，除了政府失灵外，这些手段本身也存在着一些问题和弊端，有时也可能会扰乱经济的发展。

在中国最典型的案例莫过于国家对证券市场和房地产市场采取的干预手段了。比如07年证券市场过热，证监会采用提高印花税，加快融资规模等方法，让股市降温，而08年熊市的时候则用降低印花税，停发新股等措施。对房地产市场的调控就更不用说了，二套房政策大家都知道了。在普通方式上，面对金融危机，我国央行多次调整准备金率和利率，这是货币政策，增加4万亿投资，这算财政政策。而面对一些因炒作引起的小范围市场失灵，采用严厉的打压行为最为有效。比如前段时间处理绿豆、大蒜涨价事件。

经济手段是政府在自觉依据和运用价值规律的基础上借助于经济杠杆的调节作用，对国民经济进行宏观调控。经济杠杆是对社会经济活动进行宏观调控的价值形式和价值工具，主要包括价格、税收、信贷、工资等。也是国家运用经济政策和计划，通过对经济的调整来影响和调节经济活动的措施。财政政策和货币政策是国家在宏观调控中最常用的经济手段。国家还可以通过制定和实施经济发展规划、计划等。对经济活动参与者进行引导，以实现国民经济的持续快速健康发展。

法律手段在很多时候是和经济手段同时运用发生作用。比如当政府运用税收的杠杆的作用调节个税起征点的同时，需要通过立法的形式来确定和保证政策的严明性。法律手段是指国家依靠法律的强制力量来规范经济活动，保障经济政策目标的手段。法律手段是国家通过立法和司法，调节和规范经济活动。运用法律手段进行宏观调控的作用在于，把市场经济主体行为、市场经济运行秩序，国家对市场经济的宏观调控等纳入法制轨道，依法调控，增强宏观调控行为的合法性和权威性。为了进一步提高宏观调控政策的约束力，对需要长时间坚持的政策也应将其纳入法制轨道，使重要政策转变为法律，以加大执行的力度。法律手段的基本内容包括市场主体法律制度、市场行为法律制度、宏观经济管理法律制度、社会保障法律制度、行政法律制度等。

行政手段，是国家通过行政机构，采取带强制性的行政命令、指示、规定等措施，来调节和管理经济的手段。行政手段在现实生活中还是很常见的，比如工商局的检查，税务的查税，政府的命令等等。行政手段具有权威性、强制性。垂直性、具体性、非经济利益性、封闭性等特点。

南京房价为什么那么高？

作为南京土著，刚刚大学毕业没2年，来聊聊我对南京房价的看法

可能现在再谈这个有些马后炮，限购来了，风雨飘摇也来了

那就展望下未来吧

家是南京农村的（大厂），02年之前租房，02年我爸分到一套家属区房子，总算有个安稳的家庭了

因为是男孩，家里也有着以后讨不到老婆的担心

但是父母也就是工薪，再加上投资的谨慎性，一直迟迟没有买房

08年，一度交了定金选择了威尼斯水城的一套别墅，当时打算把自己家，舅舅家房子全部卖了，一大家人住到那个别墅去，很庆幸，被政策叫停，首付怎么都凑不够了

但是开启的看房脚步却没有停下来，好不容易我高中毕业了，我妈终于可以全身心投入到看房中去了

13年11月，在河西莫名其妙的买了一套别人家退的房子，均价2.3w，现价4.7w吧

当时我还在大学，一脸的懵逼，那是我18年都没怎么去过得地方（基本都在家附近活动），也违背了我要靠自己买房的初衷啊

但是，房价上涨的形势直接击破了我的自立自强的想法，开始庆幸家里那英明的决定了

15年8月，刚开始工作了，家里在高新区又看中了一套房，均价9300，这时候江北新区已经获批，我开始支持父母买房，并以我的名字贷款了30年，还拉上了我舅舅家一起买房，同一栋背靠背。我当时非常坚定，这个盘的房子将会迎来暴涨的周期，因为13年1期开盘时候价格在8500左右，一下父母的朋友也有跟进的，4家同时买入。

现在，这个盘的二手房价已经2w+了，这也算是我人生第一次的投资历程

16年8月，父母被涨的不停的房价弄得心慌慌，想再入一套房，我看中了江浦的华润国际社区，放风2.5w的价格，配套万象城，隧道口以及江北新区的核心区部分均为他的价格提供了保障，当时就准备卖掉在住的家属房，入一套华润，结果，大家都知道的，调价，捂盘，呵呵，我直接跟父母放话，不跟疯子一般计较，随放弃江浦核心区位置。

16年9月，南京限购政策出台，预感到这将对整个市场带来的巨大影响，让父母迅速挂牌在住房，2天就成交了。也是附近的最高价。一周后楼上出售单价少了2000一平。呵呵。现在的话，附近的房子已经无法成交了。均价比我卖的低3000都没人看。

因为手上现金多了，父母又心慌，怕房价继续飞涨，手里钱贬值，想再入一套房子，但是华润的调价和不开盘让转眼高新区

选择了一个与15年买的房临近的小区，1.7w的均价，说实话，短期我是不想再入手房子的，但是耐不住父母的软磨硬泡，最终选择了我认为相对安全程度较高的一个区域，高新区。

我对这套房子没什么期待，之前该买的都买了，就为了买父母一个安心吧，估计涨幅不会很多，我对高新区几个盘的预估是2020年在2w+的价格。

整个南京来看，我还是看好江浦中心区和河西，坐享两个隧道红利，将南京现中心和未来中心连接起来，资源和财政都是真金白银的投入进去，但是，不想做疯狂被开发商愚弄的人。

南京的限价天花板终究会被打破，不管是基于M2的超发还是南京的城市属性，毕竟全国经济大省的省汇城市，而被打破之后，河西的四大天王将成为新一轮房价上涨的启动器，因为毕竟有这样的需求。

城东，未来的开发潜力有限，与城市发展方向背道而驰

城中，老城中心，有着成熟配套，但是由于规划问题，导致了许多设计不合理的地方，上涨空间也是有限

江宁，不是政策导向的区域，中期都不会有太大表现

城北，沿江带的开发，还是有些许看头，不会跌

桥北，再无投资潜力的地方

江北新区，合理的价格在核心区3w+，边缘2w+的标准，江北新区从出生就注定没有好结果，但是吸引财政支持和投入是能提升配套和居住体验的

河西（包括河西南），很长一个阶段南京房价的风向标和领航者

整体，未来3年，南京房价不会有什么表现，除非国家有各种政策诱导

刚需，买吧，涨跌与自己也无关系，住的

投资，算了吧，要分析地段，交通，配套，教育，医疗，户型，楼层，购房人群的素质等等等，这个投资太费脑了，胜率还不一定高

首先，南京地皮小，市区江宁八区面积总和还没有江宁区大，人口密度大，只相当于杭州面积的三分之一；其次，南京拥有苏锡常无法比拟的教育优势，高校云集，许多苏锡常苏北安徽富人到南京置业为了后代的发展；第三，南京国有机关政府高校国企林立，实际上人均工资南京在江苏排第一，就是因为公务员教师教授收入狂高的原因；第四，南京民营经济不发达，而且高校毕业生过多，造成了民营企业员工工资狂低而已。实际上，富豪人数南京在江苏也是第一的，富豪，炒房者，公务员教授等有钱人的存在，才会造成购买力巨大的原因，还有土地面积狭小，供应量不足，和家长对学区房的热衷都是推高房价的原因。

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