商品房买卖的计价方式有按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。商品房的面积分为建筑面积、套内建筑面积和实得面积，部分房产由于套内面积与实测面积差异较大，所以多采用按建筑面积计价。

【法律依据】

《商品房销售管理办法》第十八条

商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

决定房地产价格的因素有哪些？

房地产定价的主要方法有哪些

1、成本定价法：价格一直是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动都是以此为核心的。高价位能够提高房地产单位利润，但是也可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。

2、竞争价格定价法竞争价格定价法：从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素。

3、顾客感受定价法：这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。

4、加权点数定价法：预售房屋的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例。

5、旧房定价方法：旧房因受到损耗的影响或是设计、布局等方面已经过时，在定价时，应考虑房屋的具体情况，可以根据附近新建房屋的交易价格，再根据拟交易房屋的房龄或是成新程度定出价格。

商品房计价方式有哪几种？

影响房地产价格的因素：

房地产价格受各种因素的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。

根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。

1、经济因素

影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。

这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价格总体水平也越高。

反之，房地产价格总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房地产价格有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。

而从目前来看，沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房地产价格水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。

2、社会因素

影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。

其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。

社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。如城市形成历史，对一个地区房地产价格水平的影响，虽然不如经济因素的影响那样明显，但却常常是非常深远并具根本性的；

在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房地产价格水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房地产价格的影响在不同的阶段，作用结果是不同的。

如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加，引起房地产价格上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起需求量减少，房地产价格下降。

3、行政与政治因素

行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。

行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。

与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房地产价格影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。

4、房地产内在因素和周边环境因素

这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。

首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。

商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。

扩展资料：

房地产价格的地位作用：

1、房地产价格的基础地位

房地产价格在整个价格体系中，处于基础价格的重要地位。从生产领域的角度分析，房地产是一切商品生产的空间和场所，为使这些房地产所支出的价格（包括租金）能得到价值补偿，必然纳入生产成本，成为商品价格的构成部分。

从消费领域的角度分析，住房消费是劳动力再生产费用中的重要组成部分。

2、房地产价格的主要功能和作用

房地产价格在市场价格体系中的基础地位，决定了它在市场经济中具有非常重要的功能和作用。具体表现在：

（1）首先，作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平。表现在房地产价格作为生产要素价格，既影响商品生产的物质成本，又影响工资成本，房地产价格合理与否，不仅决定着生产成本和一切商品市场价格的真实程度；

而且由于住房的价值量大在家庭消费支出中占有较大比重，住房价格在全社会消费价格中的权重相应较大，对整个市场消费价格也表现出一定程度上的决定作用。

（2）其次，住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用。住房价格高居民承受能力低，居住水平和居住质量会由此下降；

反之住房价格水平低，能增强居民的购房能力，相应提高居民的居住水平和居住质量。因此，住房价格的高低成为关系到居民切身利益的重大经济问题和社会问题。

（3）再次，价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用。表现为可以调节房地产供求关系，商品房价格高，开发商有利可图，增加开发量，由此增加供给，而房价高，消费者减少购买，也会缩小需求；

反之商品房价格低，开发商无利可图，就缩减开发量，由此减少供给，而房价低，促使消费者购买，又会增加需求，这样就可以利用价格杠杆调节商品房供求，实现供求总量平衡。

同时，不同类型、不同层次的房地产价格结构的合理化，还可以促使商品房供给结构与消费结构相适应，从而达到房地产结构平衡。在这里，房地产价格机制与供求机制是交互作用共同发挥其调节功能的。

参考资料：

商品房买卖常见的计价方式有哪几种

商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内面积或建筑面积计价。在建设部印发的《商品房买卖合同》中，也给商品房计价方法提供了以下三种选择，买卖双方可以约定按这三种方式之一计算房价：（1）按建筑面积；（2）按套内建筑面积；（3）按套（单元）计算。商品房按套销售，不得分割拆零销售。

一般来说，商品房买卖有三种计价方式，分别为：按建筑面积计价、按套内建筑面积计价和按套（单元）计价。按建筑面积计价，是一种传统的单价计价方式，常见于新建商品房买卖中，商品房产权证上的产权面积也是以建筑面积形式来体现的。

按套内建筑面积计价，是近年来出现的一种单价计价方式，它撇开了公摊面积的影响，能有效减少购房面积的纠纷，受到购房者的欢迎。按套（单元）计价，属于传统的总价计价方式，在别墅买卖中常常用到，二手房买卖也较为常见。

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