2022年上半年，多城密集出台楼市利好政策，可是收效甚微，主要原因则是出台政策的城市多集中在三四线城市，其对于年轻人的吸引力难免有限，不过全国楼市陷入低迷已是不争的事实。

2022年1 5月，全国商品房销售面积5.1亿平方米，同比下降23.6%，商品房销售额更是同比大跌31.5个百分点，房企资金回笼面临严峻挑战。下半年，我国楼市将迎来4大变化，有购房意愿的朋友一定要明晰。

一、两极分化

上半年，出台楼市利好政策的城市主要以三四线城市为主，鉴于目前我国房地产市场两极严重分化的现状，三四线城市纷纷祭出大招救市也就不足为奇了。一、二线城市可以为年轻人提供足够的就业机会和优质的生活环境，楼市与当地经济发展相匹配，这是最为基础的循环逻辑。

2022年上半年，我国一线城市商品房销售面积同比下降32.9%，而三四线城市的这一数字则为43.8%。在二手房市场，供大于求的现象持续扩大，刚需群体持币观望倾向明显，改善型需求虽存在一定的韧性，但其面临的下行压力依旧显著。

下半年，我国三、四线城市房价出现小幅下跌的概率很大，而强二线和新一线城市的房价将跟随具体城市出台的楼市政策而在稳定区间上下波动，一线城市的房价受需求端影响，可能会出现小幅上涨的情况，不过无论是哪座城市，房价都不会再大起大落。

二、全部入场

近期，不止是三、四线城市，许多二线城市和新一线城市也纷纷出台楼市政策，而上海放开落户限制的新闻更是一度刷爆了朋友圈。为了释放房地产购买需求，各地开始放宽购房政策，比如解除限购、降低首付、减免契税等等政策层出不穷，更有“大蒜换房”、“买房送猪”等奇葩手段，让人不禁感叹，如今的房地产市场真的是走在了低谷期。

当然，房地产市场陷入低迷不止是受到疫情和经济下行压力的影响，人们的心态也在发生着微妙的变化，不过大家普遍都达成了一个共识，那就是我国房价未来不可能会出现大起大落。在这个博弈场中，持币观望的买家和等待变现的卖家似乎都很有耐心，一个城市的房市政策，将成为打破平衡的关键点。

三、住房公积金惠及各方

除了附加利好政策之外，有一笔钱直接关乎房产买卖，可以降低买家的购房压力，它就是住房公积金。随着楼市陷入低谷期，住房公积金在房地产市场中的地位逐渐凸显，珠海市近期推出“一人购房全家帮”的公积金购房新政，允许缴存公积金职工提取90%的公积金帮助直系亲属支付首付款，并帮其偿还贷款。

未来，越来越多的城市会逐步放开公积金贷款的限制，降低购房者使用公积金购房的门槛，通过提高审批速度，提高贷款额度，帮助购房者减轻压力。对于那些没有缴纳公积金的人来说，国家下一步也会彻底放开灵活就业人员的公积金缴存业务，让更多人享受到公积金贷款的政策福利。

四、国字当头

下一步，我国房地产开发的主力将变成国企和央企，地产项目停工的现象将会得到有效遏制，烂尾楼的数量也会不断下降。不过目前我国房地产市场最大的困难，仍然是群众对房地产市场的预期不足，没有信心把钱流入房地产市场。

五、总结

2022年上半年，我国部分城市出台了楼市利好政策，可收到的效果却并不理想，我国房地产市场从开工面积，到销售面积、销售额，都出现了不同程度的衰退，人们对房市预期信心不足，成为今年我国楼市的最大掣肘。

下半年，我国房地产市场将出现4大趋势，一是两极分化将更加明显，正所谓旱的旱死、涝的涝死，三、四线城市房价承压形势将更加严峻；二是下一步我国绝大部分城市都将进入楼市松绑期，以缓解目前的低迷现状；三是住房公积金相关政策将迎来大调整，购房者的压力有望得到进一步减轻；四是我国房产开发的主体已经从民营转向国企、央企，楼市稳定性将得到进一步加强。

2021年房价走势如何？

房价是近几年来人们非常关心的话题之一，不断上涨的房价让社会出现了买房难的问题，使得很多的人都成了“房奴”一族，奋斗在买房的道路上。回顾15年不断攀升的房价，很多人不禁思索起16年或者以后的房价都会如此吗?

最近国家统计局发布了4月份全国70个大中城市房价指数。数据显示，在70个城市中，房价同比上涨的只有一个深圳，这是否意味着全国楼市仍然非常低迷，房价下跌趋势还在加剧?

房价指标相比销售指标滞后，但领先于购地量、开工量、开发投资等指标。而房价指标当中，又分为环比指标与同比指标，环比属短期指标，而同比属于中期指标。

虽然4月只有深圳一个城市新建商品住宅价格同比上涨，但环比上涨城市数量已由3月的12个增至4月的18个，5月上涨城市应该会继续增多。其结果是：未来一年，房价同比上涨的城市数量会越来越多。因此，相比同比，我们应重视环比变化。

从新房价格环比上涨数量看，去年9月和10月70个城市中无一上涨，69个下跌。其后，上涨城市逐渐增多。如果把70个城市新房价格环比增幅进行算术平均，则去年8月跌幅最大。其后，环比跌幅逐渐收窄，预计5月份将会迎来翻红，逆转为正增长，也即出现短周期中的房价上涨“拐点”。

根据统计局初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。这一计算方式，主要是对不同城市进行权重设置，由于一线城市房价涨幅大权重也大，于是70个城市房价总体已经出现“上拐”。最新房地产行业分析内容请查阅宇博智业市场研究中心撰写的《2015-2020年房地产行业深度分析及“十三五”发展规划指导报告》。

更值得关注的是浙江板块表现强势。温州房价环比上涨0.7%，与上海并列第三。70个城市当中，浙江的四个城市全部上涨。

2011年全国楼市降温，浙江板块大幅下滑，其中温州连续多个月份领跌全国，差点面临房价崩盘。即便其后在2012年下半年和2013年，多数一二线城市回暖的过程中，浙江板块也仍然最为低迷。去年下半年，杭州、温州等城市住宅成交量大幅增长，当前房价也逆转为上涨，很可能预示着这一板块经过长达四年的调整和沉沦之后，正在步入复苏通道。

李克强总理在两会上已明确提出支持自住性与改善性购房需求，多部委也已经出台多项救市新政，货币政策也在降息降准中持续放松。况且，房地产市场领先指标已经发出明确信号。

对于未来房价的走势，一方面全国房价基本无泡沫，所以不会大跌而部分城市库存量高，所以房价不会大涨。一线城市房价继续逞强，三四线城市正在去库存，预计明年将接近合理水平。

一线城市房价强势，多数人都能理解。而当前，连过去几个全国楼市“重灾区”的浙江板块，也出现了复苏信号。这意味着三四线城市没有大家想象的那么糟。

随着一二线城市房价事实上的复苏，未来一年多数三四线城市也会随着一二线城市房价的上扬而逐渐回暖，2016年将呈现全国房价普涨现象，只不过涨幅会低于2007年和2010年。

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意味着房地产投资者最后的逃顶机会来了，而且不会持续太久。在房地产中介、售楼处、房地产自媒体纷纷告诉你“再不买就来不及了”的时候，你应该告诉自己“再不卖就来不及了”。

毋庸置疑，春节后各地房地产市场出现了回暖，但各地的回暖程度不一，且我认为不具有可持续性。回暖的主要原因：

1）2022年下半年的疫情封控确实压抑了部分需求，在疫情这个不确定因素解除后，确实会有部分需求集中释放。

2）房地产政策刺激集中出台，累积到了一个时点，使得一些认为“先观望”的需求认为“可以不用再等了，政策出得差不多了”。

3）今年1-2月的管理层密集喊话——不管是不是真的能实现——确实给了一些担心未来经济形势，不敢加杠杆的人以信心。

4）每年春节后市场都会回暖，这本来就是房地产市场最大的季节性因素，例如次年入学需求。2016-17年是近20年的人口出生高峰，也就意味着今明年会是小学入学高峰——尽管接下来学区房需求会连跌六年跌去50%，但至少今年的需求是存在的。

5）对“房地产市场40年拐点已至”的判断并非普遍的，仍然有投资者以老套路对待。

何谓老套路？

房地产需求总的来说是越来越多，房价总的来说是越来越高，买房总的来说是最佳投资——但是，政府会调控、会刺激，赶在调控前投资买房会遇上几年的市场低迷，而赶在刺激时买入则会立刻盈利。所以老套路的核心不是要不要加杠杆买房，而是选择最佳的入市时机。

套路套路，套的就是你。

为什么说这是最后的逃顶机会？因为40年的市场根基已经变了。

城市化进程已经终结。不是说城市化比例不会从现在的66%继续提高，而是不会再有农村进城人口，农村也就4、5亿人了，还大部分都是40岁、甚至是50岁以上的中老年人。30岁以下人口的城市化率已经达到80%-90%。绝大多数新出生人口也在城镇。接下来，当城市总人口保持稳定，农村人口自然减少，城市化比例依然能继续快速提高到80%。

房地产市场的根本问题是在土地财政（实质是进城税）依托下的过度开发、供给过剩、房价过高——永远立足于未来会有更多进城需求、更多城市人口、更高收入。在此基础上的2个基本逻辑——房价永远涨，收入永远涨。收入永远涨，意味着当前过高的房价可以被未来的高收入预期对冲。房价永远涨，意味着哪怕收入永远赶不上按揭，我还可以借钱买房获得回报。

这2个逻辑现在都变了。

当然你也可以再等等，再看看，不过逃顶的机会可不是留给形势明显改变以后的大多数人的。

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